Theater
Auch: Theatergebäude · Schauspielhaus
Ein Theater ist ein Gebäude mit Bühne, Zuschauerraum und dazugehörigen Nebenräumen (Foyer, Werkstätten, Garderoben), das für Schauspiel-, Opern-, Ballett- oder Konzertaufführungen genutzt wird. Es zählt zu den öffentlichen Kulturimmobilien mit besonderen bau- und sicherheitsrechtlichen Anforderungen.
Ausführliche Erklärung
Theaterimmobilien sind für Makler in der Regel keine klassischen Vermittlungsobjekte, spielen aber bei kommunaler Liegenschaftsverwaltung, PPP-Projekten (Public Private Partnership), Sanierungsvorhaben historischer Bausubstanz oder der Umnutzung stillgelegter Kulturbauten eine Rolle.
Wesentliche Praxispunkte:
- Trägerschaft: Die meisten Theater in Deutschland sind kommunale oder staatliche Einrichtungen (Stadttheater, Staatstheater), daneben existieren private Bühnen und Boulevardtheater in eigener Trägerschaft.
- Bauliche Besonderheiten: Theater erfordern spezielle Bühnentechnik (Schnürboden, Drehbühne, Orchestergraben), aufwändige Akustikplanung und hohe Anforderungen an Brandschutz und Fluchtwege wegen der hohen Zuschauerdichte.
- Sicherheitsrecht: Als Versammlungsstätte unterliegen Theater der Musterversammlungsstättenverordnung bzw. den Landesversammlungsstättenverordnungen mit Vorgaben zu Bestuhlung, Fluchtwegbreiten und Brandmeldeanlagen.
- Planungsrecht: In der Bauleitplanung werden Theater meist als Gemeinbedarfsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB oder in Sondergebieten ausgewiesen.
- Denkmalschutz: Viele historische Theaterbauten (19./frühes 20. Jahrhundert) stehen unter Denkmalschutz, was Sanierungen erheblich verteuert und genehmigungsrechtlich erschwert.
- Umnutzung: Bei Schließung oder Neubau eines Theaters stellt sich häufig die Frage der Nachnutzung des Altbaus (z. B. als Veranstaltungshalle, Kulturzentrum oder Wohnkonversion) – ein Spezialfall der Immobilienentwicklung mit hohen Auflagen durch Denkmalschutz und Bestandsschutz.
Beispiel aus der Praxis
Eine Kommune saniert ihr denkmalgeschütztes Stadttheater aus dem Jahr 1890 für 40 Millionen Euro und muss dabei sowohl die Vorgaben der Landesversammlungsstättenverordnung als auch die Auflagen der Denkmalschutzbehörde erfüllen.
Rechtsgrundlage
- Musterversammlungsstättenverordnung (MVStättV) bzw. Landesversammlungsstättenverordnungen – Sicherheitsanforderungen an Bau und Betrieb.
- § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB – Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche im Bebauungsplan.
- Bei historischer Bausubstanz Denkmalschutzgesetze der Länder.