Umlegungsvermerk
Auch: §§ 45 ff. BauGB · Umlegungsanordnung im Grundbuch
Der Umlegungsvermerk ist ein Eintrag im Grundbuch, der darauf hinweist, dass ein Grundstück Gegenstand eines amtlichen Umlegungsverfahrens nach dem Baugesetzbuch ist. Die Umlegung dient dazu, unwirtschaftlich geschnittene Grundstücke neu zu ordnen, damit sie entsprechend dem Bebauungsplan zweckmäßig bebaut werden können.
Ausführliche Erklärung
Die Baulandumlegung (§§ 45 ff. BauGB) ist ein hoheitliches Bodenordnungsverfahren, mit dem die Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zersplitterte, ungünstig geschnittene oder nicht baureife Grundstücke neu zuschneidet und den Eigentümern nach einem festgelegten Verteilungsmaßstab wieder zuteilt. Sobald die Gemeinde die Umlegung förmlich anordnet (Umlegungsbeschluss, § 47 BauGB), wird dies dem Grundbuchamt mitgeteilt, das für alle betroffenen Grundstücke einen Umlegungsvermerk einträgt.
Praxisrelevanz für den Makler:
- Verfügungsbeschränkung: Ab Eintragung des Vermerks sind bestimmte Rechtsvorgänge (z.B. Teilung des Grundstücks, Bestellung neuer Rechte) nur noch mit Genehmigung der Umlegungsstelle wirksam (§ 51 BauGB). Ein Verkauf des Grundstücks selbst bleibt zwar grundsätzlich möglich, der Erwerber tritt aber automatisch in die Rechtsstellung des Voreigentümers im Umlegungsverfahren ein.
- Wertsicherungsklauseln: Da sich Zuschnitt, Lage und ggf. sogar Größe des Grundstücks nach Abschluss der Umlegung ändern können, sollten Kaufverträge über Grundstücke mit Umlegungsvermerk entsprechende Anpassungsklauseln enthalten.
- Dauer: Umlegungsverfahren können sich über mehrere Jahre hinziehen; der Vermerk bleibt bis zum rechtskräftigen Umlegungsplan und dessen Grundbuchvollzug bestehen.
- Beratungspflicht: Der Makler sollte Käufer eines Grundstücks mit Umlegungsvermerk aktiv darauf hinweisen, dass sich Grenzverlauf, Fläche und ggf. Ausgleichszahlungen noch ändern können.
Nach Abschluss des Verfahrens wird der Umlegungsplan unanfechtbar, die neuen Grundstücke werden entsprechend im Grundbuch fortgeschrieben (Zuschreibungen, Abschreibungen) und der Umlegungsvermerk gelöscht.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde beschließt für ein neues Wohngebiet eine Umlegung, um die bislang schmalen, langgezogenen landwirtschaftlichen Parzellen in baureife Grundstücke umzuwandeln. Für alle betroffenen Flurstücke wird ein Umlegungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Ein Makler, der eines dieser Grundstücke vermittelt, muss den Kaufinteressenten über den noch nicht abgeschlossenen Zuschnitt informieren.
Rechtsgrundlage
- §§ 45 ff. BauGB – Regeln das Umlegungsverfahren, seinen Zweck und Ablauf.
- § 47 BauGB – Umlegungsbeschluss als Grundlage für die Eintragung des Umlegungsvermerks.
- § 51 BauGB – Genehmigungspflicht bestimmter Rechtsvorgänge während des laufenden Verfahrens.