Umnutzung
Auch: Nutzungsänderung
Umnutzung bezeichnet die Änderung der bisherigen, baurechtlich genehmigten Nutzungsart eines Gebäudes oder einer baulichen Anlage – etwa von Wohn- zu Gewerbenutzung oder von Büro- zu Wohnraum. Weil sich mit der Nutzungsart häufig auch die bauordnungs- und planungsrechtlichen Anforderungen ändern, ist eine Umnutzung in der Regel genehmigungspflichtig.
Ausführliche Erklärung
Nach den Bauordnungen der Länder ist nicht nur die Errichtung, sondern auch die Änderung der Nutzung einer baulichen Anlage genehmigungspflichtig, sofern für die neue Nutzung andere oder weitergehende öffentlich-rechtliche Anforderungen gelten als für die bisherige. Das betrifft insbesondere Aspekte wie Brandschutz, Stellplatzpflicht, Schallschutz, Abstandsflächen oder die planungsrechtliche Zulässigkeit nach der Baunutzungsverordnung (etwa Umwandlung einer Wohnung in eine gewerblich genutzte Fläche in einem reinen Wohngebiet).
Typische Beispiele aus der Immobilienpraxis sind die Umwandlung von Ladenflächen in Wohnraum (und umgekehrt), die Nutzung von Gewerbeflächen als Kurzzeitvermietung, der Umbau von Büro- zu Wohngebäuden oder die Einrichtung einer Arztpraxis in einer bisherigen Wohnung. Auch wenn keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, kann bereits die reine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig sein – etwa weil in vielen Innenstadtlagen kommunale Zweckentfremdungssatzungen die Umwandlung von Wohnraum in andere Nutzungen (z. B. Ferienwohnungen oder Büros) einschränken oder untersagen.
Eine ungenehmigte Umnutzung kann bauaufsichtliche Maßnahmen nach sich ziehen, etwa eine Nutzungsuntersagung, und stellt bei Immobilientransaktionen ein rechtliches Risiko dar: Käufer sollten prüfen, ob die tatsächlich ausgeübte Nutzung mit der Baugenehmigung übereinstimmt, da sonst der Bestandsschutz entfallen kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer möchte ein im Erdgeschoss gelegenes, bislang als Ladenlokal genutztes Gewerbeobjekt in eine Wohnung umwandeln. Weil sich dadurch Anforderungen an Schallschutz, Belichtung und Stellplätze ändern, muss er vor dem Umbau eine Nutzungsänderungsgenehmigung bei der Bauaufsichtsbehörde beantragen.
Rechtsgrundlage
Keine bundeseinheitliche gesetzliche Definition; die Genehmigungspflicht für Nutzungsänderungen ergibt sich aus den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer sowie ggf. kommunalen Zweckentfremdungssatzungen.