Umbau
Auch: Umbaumaßnahme
Ein Umbau ist die bauliche Veränderung eines bestehenden Gebäudes, bei der Konstruktion, Grundriss, tragende Bauteile oder die Nutzung verändert werden – im Unterschied zur reinen Renovierung (Instandsetzung ohne Substanzänderung) und zum Anbau oder Neubau (Errichtung zusätzlicher bzw. neuer Baumasse).
Ausführliche Erklärung
Der Umbau setzt an der vorhandenen Bausubstanz an und verändert sie strukturell, etwa durch das Versetzen oder Entfernen von Wänden, die Neuaufteilung von Grundrissen, den Einbau zusätzlicher Sanitärräume oder die Umwandlung einzelner Geschosse in andere Nutzungseinheiten (z. B. Dachgeschossausbau zu Wohnraum). Abzugrenzen ist der Umbau von der Renovierung, die die Substanz im Wesentlichen unverändert lässt und vor allem der Instandhaltung dient (z. B. Neuanstrich, Bodenbelag), sowie vom Anbau, der die bebaute Fläche oder Kubatur erweitert.
Bauordnungsrechtlich ist bei Umbauten regelmäßig zu prüfen, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist – dies hängt von Umfang und Art der Änderung sowie von den jeweiligen Landesbauordnungen ab. Werden bei einem Umbau tragende Bauteile verändert, kann zudem ein statischer Nachweis notwendig werden. Für Mietverhältnisse ist die Abgrenzung zwischen Umbau (häufig Modernisierung im Sinne des BGB, mit Duldungspflicht und Mieterhöhungsmöglichkeit) und bloßer Erhaltungsmaßnahme relevant.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer lässt in seinem Einfamilienhaus eine tragende Wand entfernen, um Küche und Wohnzimmer zu einem offenen Wohnbereich zusammenzulegen. Weil eine tragende Wand betroffen ist, benötigt er einen statischen Nachweis und je nach Landesbauordnung eine Baugenehmigung – ein Fall des Umbaus, nicht der bloßen Renovierung.
Rechtsgrundlage
Keine einheitliche bundesgesetzliche Definition; Genehmigungspflicht und Anforderungen ergeben sich aus den jeweiligen Landesbauordnungen. Bei vermieteten Objekten können die Modernisierungsvorschriften des BGB einschlägig sein.