Umsatzsteuer (Immobilien)

Grundstücksumsätze – insbesondere der Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken – sind nach dem Umsatzsteuergesetz grundsätzlich steuerfrei, weil sie unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen und eine Doppelbelastung mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer vermieden werden soll. Diese Steuerbefreiung gilt unabhängig davon, ob Verkäufer oder Käufer Privatpersonen oder Unternehmer sind.

Für Unternehmer kann die Steuerfreiheit jedoch nachteilig sein, weil sie damit auch den Vorsteuerabzug aus den mit dem Grundstück zusammenhängenden Kosten verlieren. Deshalb erlaubt das Gesetz dem Verkäufer, bei einem Verkauf an einen anderen Unternehmer, der das Grundstück für Umsätze verwendet, die ihrerseits nicht vom Vorsteuerabzug ausschließen (z. B. steuerpflichtige gewerbliche Vermietung), auf die Steuerbefreiung zu verzichten und zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Dieser Verzicht kann bei der Lieferung von Grundstücken ausschließlich im notariell zu beurkundenden Kaufvertrag selbst erklärt werden.

Praktisch relevant ist die Option insbesondere bei Gewerbeimmobilien, etwa wenn ein Bestandsobjekt mit umsatzsteuerpflichtigen Mietverhältnissen verkauft wird: Durch die Option bleibt die Vorsteuerabzugsberechtigung erhalten, und eine sonst drohende Vorsteuerkorrektur nach vorangegangenen Investitionen wird vermieden. Bei Wohnimmobilien mit steuerfreier Vermietung scheidet die Option regelmäßig aus, da der Käufer dort keine zum Vorsteuerabzug berechtigenden Umsätze ausführt.

Ein Unternehmer verkauft ein Bürogebäude, das er bislang umsatzsteuerpflichtig an gewerbliche Mieter vermietet hat, an einen anderen Unternehmer, der die Vermietung fortführen wird. Im notariellen Kaufvertrag verzichten beide Parteien auf die grundsätzliche Umsatzsteuerbefreiung des Grundstücksverkaufs und optieren zur Umsatzsteuerpflicht, sodass der Käufer die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen kann.