Unerheblicher Mangel

Der Begriff taucht in zwei zentralen Konstellationen des Immobilienrechts auf:

Im Mietrecht bestimmt § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache außer Betracht bleibt. Der Mieter kann in diesem Fall keine Mietminderung verlangen. Ob eine Beeinträchtigung erheblich oder unerheblich ist, wird im Einzelfall anhand des Ausmaßes, der Dauer und der Auswirkung auf die Nutzbarkeit der Wohnung beurteilt; feste Prozentgrenzen gibt es dafür nicht, die Rechtsprechung entscheidet fallbezogen.

Im Kaufrecht schließt § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB den Rücktritt vom Vertrag aus, wenn die Pflichtverletzung – etwa ein Sachmangel der verkauften Immobilie – unerheblich ist. Diese Regelung soll verhindern, dass geringfügige Abweichungen von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit zur vollständigen Rückabwicklung eines Kaufvertrags führen. Der Käufer bleibt in solchen Fällen regelmäßig auf Nacherfüllung, Minderung oder Schadensersatz verwiesen, kann aber nicht zurücktreten.

Die Abgrenzung zwischen erheblichem und unerheblichem Mangel ist häufig Streitpunkt in Gerichtsverfahren, da sie über die Reichweite der Mängelrechte entscheidet. Bei Immobilientransaktionen orientiert sich die Rechtsprechung unter anderem an den voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten im Verhältnis zum Kaufpreis; feste Schwellenwerte existieren jedoch nicht gesetzlich, sondern ergeben sich aus einer wertenden Betrachtung des Einzelfalls.

Beim Verkauf eines Hauses stellt sich nach der Übergabe heraus, dass eine einzelne Steckdose im Keller nicht funktioniert. Die Reparaturkosten liegen bei rund 80 Euro. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag wegen dieses Mangels wäre nach § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ausgeschlossen, da die Pflichtverletzung im Verhältnis zum Gesamtvertrag unerheblich ist. Der Käufer kann jedoch Nacherfüllung oder eine geringfügige Minderung verlangen.