Unentgeltliche Rechtsnachfolge Spekulationsfrist

Ohne diese Regelung könnten Steuerpflichtige die Spekulationsfrist durch eine Kette von Schenkungen künstlich immer wieder neu starten lassen und so Veräußerungsgewinne der Besteuerung entziehen. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG verhindert das, indem er bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft, Schenkung, vorweggenommene Erbfolge) die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger dem Rechtsnachfolger zurechnet.

Praktische Konsequenzen für den Makler bei der Beratung von Erben/Beschenkten:

• Für die Fristberechnung zählt der ursprüngliche Kaufvertrag des Erblassers oder Schenkers – nicht der Zeitpunkt des Erbfalls oder der Schenkung.
• Hat der Erblasser die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann der Erbe sie sofort steuerfrei weiterverkaufen (Frist bereits abgelaufen).
• Hat der Erblasser sie erst kürzlich gekauft, "erbt" der Nachfolger auch die noch laufende Frist – ein Verkauf innerhalb der Restfrist löst Steuerpflicht aus.
• Auch für die Selbstnutzungsausnahme wird die Nutzung des Rechtsvorgängers teilweise zugerechnet: Nutzte der Erblasser die Wohnung bis zu seinem Tod selbst und der Erbe zieht unmittelbar ein bzw. die Nutzung des Erblassers erstreckt sich auf die letzten Jahre vor Veräußerung, kann dies bei der Prüfung der Zwei-Jahres-Regel relevant werden – hier ist stets der Einzelfall zu prüfen.
• Bei teilentgeltlichem Erwerb (z. B. Übertragung gegen Übernahme einer Restschuld, gemischte Schenkung) wird der Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt: Für den entgeltlichen Teil beginnt eine neue Frist, für den unentgeltlichen Teil gilt die Fristzurechnung vom Rechtsvorgänger.

Für den Makler ist dies bei der Nachlassberatung und beim Verkauf geerbter Immobilien ein zentraler Prüfpunkt: Das Anschaffungsdatum des Erblassers muss ermittelt werden (z. B. aus dem alten Kaufvertrag oder Grundbuchauszug), um dem Erben eine belastbare steuerliche Einschätzung zum Verkaufszeitpunkt geben zu können.

Ein Vater kauft 2016 eine vermietete Eigentumswohnung. 2024 verstirbt er, seine Tochter erbt die Wohnung und verkauft sie noch im selben Jahr. Da die Zehnjahresfrist ab dem Kaufdatum des Vaters (2016) läuft und 2024 noch nicht abgelaufen ist, muss die Tochter den Veräußerungsgewinn versteuern – obwohl sie die Wohnung selbst nur wenige Monate besaß.