Erbfall (Immobilie)
Auch: Immobilienerbfall · Erbfall bei Immobilienvermögen
Als Erbfall bezeichnet man den Zeitpunkt und die rechtlichen Folgen des Todes eines Immobilieneigentümers: Sein gesamtes Vermögen – einschließlich aller Immobilien – geht kraft Gesetzes als Ganzes auf die Erben über, ohne dass es hierfür einer gesonderten Übertragungshandlung bedarf.
Ausführliche Erklärung
Grundlage ist § 1922 BGB: Mit dem Tod einer Person geht deren Vermögen als Ganzes (Gesamtrechtsnachfolge) auf einen oder mehrere Erben über. Bei Immobilien bedeutet dies, dass der oder die Erben rechtlich sofort Eigentümer werden – unabhängig davon, wann das Grundbuch berichtigt wird.
Typische Folgefragen, die sich beim Immobilienerbfall stellen:
- Grundbuch: Das Grundbuch weist zunächst weiterhin den Verstorbenen als Eigentümer aus und ist damit unrichtig. Die Erben müssen sich durch Erbschein, notarielles Testament oder Europäisches Nachlasszeugnis legitimieren und eine Grundbuchberichtigung veranlassen, bevor sie über die Immobilie verfügen (verkaufen, belasten) können.
- Erbengemeinschaft: Sind mehrere Personen Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, die die Immobilie gemeinschaftlich zur gesamten Hand hält; Verfügungen über die Immobilie erfordern grundsätzlich die Mitwirkung aller Miterben.
- Erbschaftsteuer: Der Übergang der Immobilie löst grundsätzlich Erbschaftsteuer aus, soweit die persönlichen Freibeträge überschritten werden; unter bestimmten Voraussetzungen kann die Familienheim-Steuerbefreiung greifen, wenn die Immobilie vom Erblasser selbst genutzt wurde und vom Erben unverzüglich selbst genutzt wird.
- Verkaufsentscheidung: Häufig steht am Ende des Erbfalls die Frage, ob die geerbte Immobilie selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden soll – bei Erbengemeinschaften oft Anlass für Streit, wenn sich die Miterben nicht einigen können.
- Nachweis für den Makler: Bevor ein Makler eine geerbte Immobilie vermarkten kann, sollte er sich Erbschein oder gleichwertigen Nachweis vorlegen lassen, um sicherzustellen, dass der Auftraggeber tatsächlich verfügungsberechtigt ist.
Beispiel aus der Praxis
Beim Tod eines Vaters geht sein Einfamilienhaus automatisch auf seine beiden Kinder über, die dadurch eine Erbengemeinschaft bilden. Bevor sie das Haus verkaufen können, lassen sie sich mit Erbschein als neue Eigentümer im Grundbuch eintragen und klären gemeinsam mit dem Steuerberater, ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt.
Rechtsgrundlage
- § 1922 BGB – Gesamtrechtsnachfolge: Das Vermögen des Verstorbenen geht als Ganzes auf die Erben über.
- § 82 GBO – Grundlage für die Verpflichtung, das durch den Erbfall unrichtig gewordene Grundbuch zu berichtigen.