Grundbuchberichtigung nach Erbfall
Auch: Erbfolgenachweis im Grundbuch · Eigentümerberichtigung nach Erbfall
Nach einem Erbfall ist das Grundbuch zunächst unrichtig, weil weiterhin der Verstorbene als Eigentümer eingetragen ist, obwohl das Eigentum bereits kraft Gesetzes auf die Erben übergegangen ist. Die Grundbuchberichtigung nach Erbfall korrigiert diesen Eintrag, indem die Erben unter Nachweis der Erbfolge als neue Eigentümer eingetragen werden.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Grundbuchberichtigung eine notwendige Vorstufe jedes Verkaufs einer Erbimmobilie, da der Notar den Kaufvertrag zwar auch ohne vorherige Berichtigung beurkunden kann, der Käufer aber erst eingetragen werden kann, wenn die Erbfolge zweifelsfrei nachgewiesen ist.
Wesentliche Praxispunkte:
- Nachweis der Erbfolge (§ 35 GBO): Das Grundbuchamt verlangt entweder einen Erbschein, ein notarielles Testament nebst gerichtlicher Eröffnungsniederschrift oder – bei Fällen mit Auslandsbezug – ein Europäisches Nachlasszeugnis als Nachweis, wer Erbe geworden ist.
- Berichtigungspflicht: Nach § 82 GBO kann das Grundbuchamt die Erben zur Berichtigung auffordern, wenn die Unrichtigkeit bekannt wird; in der Praxis erfolgt die Berichtigung meist auf Antrag der Erben selbst, spätestens vor einem geplanten Verkauf.
- Zweijahresfrist für Gebührenbefreiung (Nr. 14110 KV GNotKG): Wird der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung gebührenfrei. Nach Ablauf dieser Frist fällt die volle Grundbuchgebühr an – unabhängig davon, ob die Verzögerung etwa durch ein langwieriges Erbscheinverfahren verursacht wurde (so ausdrücklich die Rechtsprechung, z. B. OLG Karlsruhe). Makler sollten Erben deshalb frühzeitig auf diese Frist hinweisen.
- Erbengemeinschaft: Bei mehreren Erben werden alle Miterben gemeinsam als Eigentümer in Erbengemeinschaft eingetragen; ihre Anteile am Nachlass werden dabei nicht als Bruchteilseigentum, sondern als gesamthänderische Berechtigung vermerkt.
- Voraussetzung für Auflassung: Erst nach erfolgter oder zumindest parallel beantragter Grundbuchberichtigung kann der Notar die Auflassung an einen Käufer im Grundbuch vollziehen; in der Praxis werden Berichtigung und Verkauf häufig in einem Zug beim Grundbuchamt eingereicht, um Zeit zu sparen.
Beispiel aus der Praxis
Nach dem Tod des Vaters erben zwei Kinder gemeinsam sein Einfamilienhaus. Bevor sie das Haus verkaufen können, lassen sie sich unter Vorlage des Erbscheins innerhalb der Zweijahresfrist gebührenfrei als Erbengemeinschaft im Grundbuch eintragen. Erst danach kann der beauftragte Makler den Verkaufsprozess rechtssicher abschließen.
Rechtsgrundlage
- § 82 GBO – Pflicht zur Berichtigung des Grundbuchs bei bekannter Unrichtigkeit.
- § 35 GBO – Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt (Erbschein, Testament mit Eröffnungsniederschrift, Europäisches Nachlasszeugnis).
- Nr. 14110 KV GNotKG – Gebührenbefreiung der Berichtigung bei Antragstellung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall.