Erbfolge

Stirbt eine Person, geht ihr gesamtes Vermögen – Vermögenswerte ebenso wie Schulden – im Wege der Gesamtrechtsnachfolge unmittelbar auf den oder die Erben über. Anders als bei einer Immobilientransaktion unter Lebenden ist hierfür kein gesonderter Übertragungsakt wie ein notarieller Kaufvertrag nötig; das Eigentum an einer Nachlassimmobilie geht bereits mit dem Erbfall auf die Erben über, das Grundbuch wird lediglich nachträglich berichtigt.

Man unterscheidet zwei Wege der Erbfolge: Hat der Erblasser kein Testament und keinen Erbvertrag errichtet, greift die gesetzliche Erbfolge nach dem Verwandtschaftsprinzip (Ordnungen der gesetzlichen Erben, Ehegattenerbrecht). Hat der Erblasser hingegen eine Verfügung von Todes wegen errichtet, geht die darin bestimmte Erbfolge der gesetzlichen vor (gewillkürte Erbfolge).

Für die Immobilienpraxis ist die Erbfolge in mehrfacher Hinsicht bedeutsam: Fallen mehrere Erben an, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, die über eine Nachlassimmobilie nur gemeinsam verfügen kann. Der Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt erfolgt in der Regel durch Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament nebst Eröffnungsprotokoll. Beim Verkauf einer geerbten Immobilie müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen bzw. gemeinsam als Verkäufer auftreten, sofern die Erbengemeinschaft nicht bereits durch Erbauseinandersetzung aufgelöst wurde.

Ein Erblasser stirbt, ohne ein Testament zu hinterlassen. Nach der gesetzlichen Erbfolge werden seine Ehefrau und seine zwei Kinder zu Erben. Das Einfamilienhaus des Erblassers geht damit im Wege der Erbfolge automatisch in das gemeinschaftliche Eigentum der drei Erben über. Möchten sie das Haus verkaufen, müssen alle drei gemeinsam als Verkäufer im notariellen Kaufvertrag auftreten.