Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren ist neben Ertragswert- und Sachwertverfahren eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV und für Makler das intuitivste, weil marktnächste Verfahren:

• Zwei Wege zum Vergleichswert:
• Direkter Vergleich: Ableitung aus einer ausreichenden Zahl geeigneter Vergleichspreise vergleichbarer Objekte (§ 24 ImmoWertV).
• Mittelbarer Vergleich: Ableitung über Vergleichsfaktoren, die auf eine Bezugsgröße wie Rohertrag oder Wohnfläche angewendet werden (§ 25 ImmoWertV).
• Typische Anwendung: Besonders geeignet für unbebaute Grundstücke (Bodenwertermittlung über Bodenrichtwerte), Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und andere Objekte, die in ausreichender Zahl und Vergleichbarkeit gehandelt werden.
• Grenzen: Bei individuellen, wenig vergleichbaren Objekten (Sonderimmobilien, Denkmäler, sehr heterogene Gewerbeobjekte) fehlt oft eine hinreichende Vergleichsbasis – hier greifen Sachwert- oder Ertragswertverfahren.
• Anpassungsschritte: Der rohe Vergleichswert wird über Umrechnungskoeffizienten (für abweichende Grundstücksmerkmale) sowie Zu- und Abschläge (z. B. für Erschließungszustand, Rechte und Lasten) an die individuellen Merkmale des Bewertungsobjekts angepasst.
• Praxisrelevanz für Makler: Der Vergleichswertansatz entspricht am ehesten der Denkweise des Marktes ("Was hat das Nachbarhaus gekostet?") und ist Grundlage vieler Marktpreiseinschätzungen von Maklern, auch außerhalb förmlicher Gutachten.
• Anders als der ermittelte Marktwert, der zusätzlich weiche, aktuelle Marktfaktoren berücksichtigen kann, bleibt der Vergleichswert im engeren Sinne das reine Ergebnis des normierten Verfahrens.

Für eine 80 m² große Eigentumswohnung in einem Wohnviertel liegen dem Gutachterausschuss zwölf vergleichbare Verkäufe der letzten zwei Jahre vor. Aus deren durchschnittlichem Quadratmeterpreis, angepasst um Lage-, Zustands- und Ausstattungsunterschiede, ergibt sich ein Vergleichswert von 3.200 €/m², also insgesamt 256.000 Euro.