Verjährung
Auch: Verjährungsfrist
Verjährung bedeutet, dass nach Ablauf einer gesetzlich bestimmten Frist der Schuldner berechtigt ist, die Erfüllung eines Anspruchs zu verweigern (§ 214 Abs. 1 BGB). Der Anspruch selbst erlischt dadurch nicht, wird aber gegen den Willen des Schuldners nicht mehr durchsetzbar.
Ausführliche Erklärung
Nach § 194 Abs. 1 BGB unterliegt grundsätzlich jeder Anspruch – das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen – der Verjährung. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB drei Jahre. Ihr Beginn richtet sich nach § 199 Abs. 1 BGB: Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Daneben bestehen kenntnisunabhängige Höchstfristen sowie zahlreiche Sonderfristen, die von der regelmäßigen Frist abweichen – etwa die zehnjährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 196 BGB) oder die fünfjährige Frist für Mängelansprüche bei Bauwerken (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Für die Immobilienpraxis ist die Verjährung in zahlreichen Konstellationen relevant: Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz einer gekauften gebrauchten Immobilie verjähren gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB nach fünf Jahren ab Übergabe, während reine Mängel am unbebauten Grundstück der zweijährigen Regelfrist des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB unterliegen. Bei arglistigem Verschweigen eines Mangels gilt statt dieser kaufrechtlichen Fristen die regelmäßige, an Entstehung und Kenntnis anknüpfende dreijährige Frist der §§ 195, 199 BGB. Provisionsansprüche des Maklers unterliegen ebenfalls der regelmäßigen Verjährung. Ist ein Anspruch verjährt, kann der Schuldner die Einrede der Verjährung erheben und die Leistung dauerhaft verweigern; das Gericht prüft die Verjährung nicht von Amts wegen, sondern nur auf Einrede der beklagten Partei.
Von der Verjährung zu unterscheiden sind Ausschlussfristen, bei deren Ablauf der Anspruch selbst erlischt, sowie prozessuale Fristen wie die Notfrist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer entdeckt zweieinhalb Jahre nach Übergabe eines unbebauten Grundstücks eine erhebliche Altlastenbelastung des Bodens, die der Verkäufer arglistig verschwiegen hatte. Da für Mängel am Grundstück selbst nur die zweijährige Regelfrist des § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB gilt, wäre der Anspruch eigentlich bereits verjährt – wegen des arglistigen Verschweigens greift jedoch die regelmäßige dreijährige Frist der §§ 195, 199 BGB, sodass der Käufer seine Ansprüche noch geltend machen kann.