Vermietete Immobilie
Auch: Immobilie mit Bestandsmieter · vermietetes Objekt
Eine vermietete Immobilie ist ein Wohn- oder Gewerbeobjekt, das bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs an einen Mieter überlassen ist. Der Käufer erwirbt in diesem Fall nicht nur die Immobilie, sondern tritt kraft Gesetzes auch in das bestehende Mietverhältnis ein – mit allen Rechten und Pflichten des Vermieters.
Ausführliche Erklärung
Der Verkauf einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich in mehreren Punkten deutlich vom Verkauf einer freien, unvermieteten Immobilie:
- Automatischer Vertragsübergang: Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) übernimmt der Käufer den bestehenden Mietvertrag unverändert, einschließlich Miethöhe, Kündigungsfristen und etwaiger Sonderabreden. Er kann den Mieter nicht ohne Weiteres zum Auszug bewegen, sondern ist an dessen Kündigungsschutz gebunden.
- Zielgruppe: Vermietete Immobilien richten sich primär an Kapitalanleger, die eine laufende Mietrendite erzielen möchten, und weniger an Eigennutzer, die sofort selbst einziehen wollen. Ein Käufer mit Eigennutzungswunsch muss die strengen Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung erfüllen und mit entsprechenden Kündigungsfristen rechnen.
- Bewertung und Preisbildung: Vermietete Immobilien werden häufig ertragsorientiert bewertet (Bruttomietrendite, Ertragswertverfahren), während unvermietete, frei verfügbare Objekte eher vergleichswertorientiert vermarktet werden. In der Praxis erzielen vermietete Objekte gegenüber freien Immobilien oft einen Preisabschlag, wenn die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oder ein langjähriger, gut geschützter Mieter im Objekt wohnt.
- Informationspflichten: Der Verkäufer muss dem Käufer die relevanten Mietvertragsunterlagen, die Höhe der hinterlegten Kaution sowie eventuell bestehende Mietminderungen oder Rechtsstreitigkeiten offenlegen. Die Kaution wird im Kaufvertrag regelmäßig gesondert geregelt, da der Käufer dem Mieter gegenüber für deren Rückzahlung haftet (§ 566a BGB).
- Maklerpflichten: Der Makler sollte Kaufinteressenten frühzeitig und klar darauf hinweisen, dass die Immobilie vermietet ist, welche Konditionen der Mietvertrag enthält und welche Konsequenzen dies für eine geplante Eigennutzung hat.
Beispiel aus der Praxis
Ein Anleger erwirbt eine Eigentumswohnung, die seit fünf Jahren zu einer Kaltmiete von 650 Euro vermietet ist. Mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch tritt er automatisch als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein und erzielt ab diesem Zeitpunkt die laufenden Mieteinnahmen, ohne dass sich für den Mieter etwas an den Vertragsbedingungen ändert.
Rechtsgrundlage
- § 566 BGB – „Kauf bricht nicht Miete": automatischer Eintritt des Käufers in den bestehenden Mietvertrag beim Verkauf einer vermieteten Immobilie.