Vermieterwechsel
Auch: Eigentümerwechsel bei Vermietung · Kauf bricht nicht Miete
Von einem Vermieterwechsel spricht man, wenn eine vermietete Immobilie den Eigentümer wechselt – etwa durch Verkauf – und der neue Eigentümer kraft Gesetzes automatisch in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis eintritt, ohne dass es hierfür eines gesonderten Vertrags mit dem Mieter bedarf.
Ausführliche Erklärung
Der Vermieterwechsel ist für Makler bei jedem Verkauf einer vermieteten Immobilie relevant, da er die Rechtsstellung von Käufer, Verkäufer und Mieter unmittelbar berührt:
- Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete": Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber einer vermieteten Immobilie automatisch anstelle des bisherigen Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Mietvertrag besteht also unverändert fort, unabhängig davon, ob er ursprünglich mit dem Verkäufer geschlossen wurde – der Mieter kann seine Wohnung nicht wegen des Verkaufs verlieren.
- Haftung des Voreigentümers: Erfüllt der neue Eigentümer seine Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht, haftet der bisherige Vermieter dem Mieter gegenüber wie ein Bürge – es sei denn, der Mieter wurde über den Eigentümerwechsel informiert und hat das Mietverhältnis nicht zum nächstmöglichen Termin gekündigt, obwohl er dies bei Kenntnis des Wechsels gekonnt hätte.
- Übergang der Mietkaution: Mit dem Eigentumsübergang geht regelmäßig auch die Pflicht zur Rückzahlung einer vom Mieter geleisteten Kaution auf den Erwerber über (§ 566a BGB); im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer wird die Kautionsübergabe üblicherweise im Kaufvertrag geregelt.
- Praxisrelevanz für Makler: Beim Verkauf vermieteter Objekte sollte der Makler Verkäufer und Käufer über den automatischen Eintritt in das Mietverhältnis, die Weitergabe der Kaution sowie mögliche Informationspflichten gegenüber dem Mieter aufklären. Eine Kündigung des Mietverhältnisses allein wegen des Eigentümerwechsels ist ausgeschlossen; eine Kündigung des neuen Eigentümers wegen Eigenbedarfs unterliegt eigenen, strengeren Voraussetzungen.
- Information des Mieters: Zwar besteht keine gesetzliche Pflicht, den Mieter sofort über den Vermieterwechsel zu informieren, in der Praxis erfolgt dies aber regelmäßig zeitnah, insbesondere damit künftige Mietzahlungen korrekt an den neuen Eigentümer geleistet werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer verkauft sein vermietetes Mehrfamilienhaus an einen Kapitalanleger. Mit Eigentumsübergang tritt der Käufer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein – der Mieter bleibt unter denselben Bedingungen wohnen. Die vom Mieter geleistete Kaution wird im Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer geregelt und an den neuen Eigentümer weitergereicht, der künftig für deren Rückzahlung haftet.
Rechtsgrundlage
- § 566 BGB – Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete": automatischer Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis, Bürgenhaftung des Voreigentümers.
- § 566a BGB – Übergang der Verpflichtung zur Rückgewähr einer Mietsicherheit auf den Erwerber.