Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen §82b EStDV

Diese Regelung ist ein wichtiges Gestaltungsinstrument in der steuerlichen Beratung von Vermietern, das dem Makler zumindest im Grundsatz bekannt sein sollte, um es bei Bedarf an den Steuerberater des Kunden weiterzugeben.

Voraussetzungen:

• Es muss sich um Erhaltungsaufwand handeln (Reparatur, Modernisierung ohne wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus) – keine Herstellungskosten (Neubau, Erweiterung, wesentliche Verbesserung, die zu einer Aktivierungspflicht führen).
• Das Gebäude muss überwiegend Wohnzwecken dienen.
• Der Aufwand muss größer sein – eine feste Betragsgrenze existiert nicht, in der Praxis kommt die Regelung vor allem bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen zum Tragen.

Funktionsweise:

• Der Steuerpflichtige kann wählen, den Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen, statt ihn im Zahlungsjahr in voller Höhe abzuziehen.
• Das Wahlrecht wird durch Angabe in der Steuererklärung ausgeübt und bindet für den gewählten Zeitraum.
• Stirbt der Steuerpflichtige oder wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, ist der noch nicht berücksichtigte Restbetrag im Jahr des Ausscheidens in voller Höhe abzusetzen (bzw. geht bei unentgeltlicher Übertragung auf den Rechtsnachfolger über, sofern dieser das Gebäude weiter zur Einkünfteerzielung nutzt).

Praktischer Nutzen für den Vermieter:

• Die Verteilung dient der Progressionsglättung: Statt einen hohen Einmalabzug in einem Jahr mit möglicherweise ohnehin schon niedrigem Einkommen "verpuffen" zu lassen, kann der Aufwand über mehrere Jahre mit höherem Einkommen verrechnet werden.
• Sie kann auch sinnvoll sein, um einen sonst entstehenden Verlust aus Vermietung und Verpachtung zu vermeiden bzw. zu steuern, der ansonsten steuerlich ungünstig wirken könnte (z. B. bei Verlustvortrag ohne aktuellen Verrechnungsbedarf).

Abgrenzung zur Sanierungsgebiets-AfA (§ 7h EStG): § 82b EStDV betrifft normale Erhaltungsaufwendungen an jedem vermieteten Wohngebäude, unabhängig von einer Lage in einem Sanierungsgebiet – § 7h EStG hingegen erfordert eine Lage in einem Sanierungsgebiet und eine Gemeindebescheinigung, bietet dafür aber eine erhöhte statt nur eine zeitlich gestreckte Absetzung.

Ein Vermieter lässt für 50.000 Euro das Dach und die Fassade eines vermieteten Mehrfamilienhauses sanieren (reiner Erhaltungsaufwand, keine wesentliche Verbesserung). Statt die vollen 50.000 Euro im Zahlungsjahr abzusetzen, wählt er die Verteilung auf fünf Jahre und setzt jährlich 10.000 Euro als Werbungskosten an – etwa um sein zu versteuerndes Einkommen gleichmäßiger zu belasten.