Sanierungsgebiets-AfA §7h EStG
Auch: Erhaltungssatzung-Abschreibung · §7h-Abschreibung · Sonderabschreibung Sanierungsgebiet
§ 7h EStG erlaubt Eigentümern von Gebäuden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Erhaltungssatzungsgebiet, Modernisierungs- und Instandsetzungskosten über 12 Jahre erhöht abzuschreiben statt nur mit der regulären linearen AfA. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde.
Ausführliche Erklärung
Die Vorschrift richtet sich an Vermieter und Kapitalanleger, die eine Bestandsimmobilie in einem städtebaulich besonders geförderten Gebiet sanieren. Begünstigt sind Aufwendungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB an Gebäuden, die in einem
- förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 BauGB),
- einem städtebaulichen Entwicklungsbereich oder
- einem Gebiet mit Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB, z. B. Milieuschutzgebiete)
liegen und für die die Gemeinde vor Beginn der Maßnahme eine Modernisierungsvereinbarung abschließt bzw. eine Bescheinigung über Art und Umfang der begünstigten Aufwendungen ausstellt.
Abschreibungssätze (Vermietung/Einkünfteerzielung):
- 8 Jahre je 9 % der begünstigten Aufwendungen,
- danach 4 weitere Jahre je 7 %,
- insgesamt also 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre zusätzlich zur regulären AfA des Altbausubstanzwerts.
Für den Makler ist die Bescheinigung der Gemeinde der entscheidende Praxispunkt: Ohne sie – die grundsätzlich vor Beginn der Baumaßnahme beantragt werden sollte – ist kein erhöhter Abzug möglich, das Finanzamt prüft die steuerliche Qualifikation nicht selbst. Die Bescheinigung bindet das Finanzamt an die Einordnung als begünstigte Maßnahme, nicht aber an die Höhe der Aufwendungen. Reine Anschaffungskosten des Gebäudes selbst (Kaufpreis) sind nicht begünstigt, nur die nachträglichen Modernisierungskosten. Bei Eigennutzung greift stattdessen der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG.
Diese Förderung ist besonders relevant bei Kapitalanlageobjekten in Sanierungsgebieten großer Städte (z. B. Gründerzeitquartiere mit Erhaltungssatzung) und wird häufig von auf Denkmal-/Sanierungsobjekte spezialisierten Anbietern beworben ("Denkmal-AfA" wird umgangssprachlich oft mit dieser Regelung vermengt, betrifft rechtlich aber § 7i EStG für echte Baudenkmäler).
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger erwirbt eine Altbauwohnung in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und investiert 100.000 Euro in eine energetische und städtebaulich abgestimmte Modernisierung. Die Gemeinde bescheinigt die Maßnahme als begünstigt. Er kann in den ersten acht Jahren jeweils 9.000 Euro (9 %) und in den folgenden vier Jahren jeweils 7.000 Euro (7 %) zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA als Werbungskosten geltend machen – insgesamt die vollen 100.000 Euro über zwölf Jahre.
Rechtsgrundlage
- § 7h EStG – Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen.
- § 142 BauGB – Förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets.
- § 172 BauGB – Erhaltungssatzung (städtebauliche/soziale Erhaltungssatzung, Milieuschutz).
- § 177 BauGB – Begriff der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme.