Modernisierungsmaßnahme
Auch: Modernisierung · bauliche Modernisierungsmaßnahme
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen an einer vermieteten Wohnung, durch die Endenergie oder Wasser nachhaltig eingespart, der Gebrauchswert erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden. Nach § 555b BGB sind sie gesetzlich definiert und vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen zu dulden; nach durchgeführter Modernisierung kann der Vermieter nach § 559 BGB die Miete erhöhen.
Ausführliche Erklärung
§ 555b BGB zählt in mehreren Ziffern Fallgruppen auf, die als Modernisierungsmaßnahme gelten, unter anderem: Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie, zur nachhaltigen Reduzierung des Wasserverbrauchs, zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer, zum Anschluss an ein Wärme- oder Kältenetz, zur Schaffung neuen Wohnraums sowie – seit einer Gesetzesänderung – Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaser).
Modernisierungsmaßnahmen sind von bloßen Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung, Instandsetzung) abzugrenzen, die lediglich den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache erhalten oder wiederherstellen und keine Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigen. In der Praxis enthalten Baumaßnahmen häufig sowohl Erhaltungs- als auch Modernisierungsanteile, die für die Kostenverteilung rechnerisch zu trennen sind.
Der Vermieter muss eine Modernisierungsmaßnahme dem Mieter grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB), unter anderem mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und zu erwartender Mieterhöhung. Nach Durchführung der Maßnahme kann der Vermieter die jährliche Miete gemäß § 559 BGB um bis zu 8 Prozent der dafür aufgewendeten Kosten erhöhen, wobei reine Erhaltungskosten vorher abgezogen werden müssen. Zum Schutz der Mieter ist die Mieterhöhung zusätzlich gedeckelt: Sie darf innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 Euro pro Quadratmeter betragen, beziehungsweise höchstens 2 Euro pro Quadratmeter, wenn die Ausgangsmiete niedriger war. Eine Mieterhöhung ist zudem ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter lässt eine Fassadendämmung anbringen und neue, energiesparende Fenster einbauen. Er kündigt die Maßnahme drei Monate vorher schriftlich an. Nach Abschluss der Arbeiten erhöht er die Jahresmiete um 8 Prozent der reinen Modernisierungskosten (nach Abzug ohnehin fälliger Instandhaltungskosten), begrenzt durch die gesetzliche Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
Rechtsgrundlage
- § 555b BGB – Definition der Modernisierungsmaßnahmen.
- § 555c BGB – Ankündigungspflicht des Vermieters, mindestens drei Monate vor Beginn.
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung um bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten, mit Kappungsgrenzen und Härtefallregelung.