Duldungspflicht
Auch: Duldungspflicht des Mieters
Die Duldungspflicht verpflichtet den Mieter, bestimmte Eingriffe des Vermieters in die Mietsache zuzulassen, etwa Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, den Einbau von Rauchwarnmeldern oder notwendige Besichtigungen. Sie ist das Gegenstück zum Besitzrecht des Mieters und im BGB detailliert geregelt.
Ausführliche Erklärung
Die Duldungspflicht betrifft mehrere praktisch wichtige Fallgruppen, die für den Makler insbesondere bei der Betreuung vermieteter Bestandsobjekte relevant sind:
- Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB): Reine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen muss der Mieter grundsätzlich ohne besondere Ankündigungsfrist dulden, sofern sie zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
- Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b, § 555c, § 555d BGB): Bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, allgemeine Wohnverhältnisse verbessern, Endenergie einsparen oder aufgrund gesetzlicher Vorgaben (z. B. energetische Sanierung) erfolgen, muss der Mieter ebenfalls dulden – allerdings nur nach vorheriger schriftlicher Ankündigung mit mindestens drei Monaten Vorlauf, unter Angabe von Art, Umfang, Beginn, Dauer und zu erwartender Mieterhöhung.
- Härtefalleinwand: Der Mieter kann eine Modernisierungsmaßnahme unter bestimmten Voraussetzungen ablehnen, wenn sie für ihn, seine Familie oder Angehörige des Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 555d Abs. 2 BGB), etwa bei hohem Alter, Krankheit oder unzumutbarer finanzieller Belastung durch die Mieterhöhung.
- Besichtigungen: Auch das Recht des Vermieters, die Wohnung zu angemessenen Zeiten und mit angemessener Vorankündigung zu besichtigen (z. B. bei Verkauf, Neuvermietung oder zur Feststellung des Erhaltungszustands), fällt unter die allgemeine Duldungspflicht, ist aber nicht explizit in einer Einzelnorm geregelt, sondern folgt aus dem Mietverhältnis als Nebenpflicht.
- Rauchwarnmelder, Zähler, Mess- und Sicherheitseinrichtungen: Auch der Einbau gesetzlich vorgeschriebener Sicherheitseinrichtungen muss der Mieter dulden.
- Praxisrelevanz für Makler: Beim Verkauf vermieteter Objekte ist die Duldungspflicht des Mieters für Besichtigungstermine ein häufiger Reibungspunkt – der Makler sollte frühzeitig mit angemessenem Vorlauf kommunizieren und den Mieter höflich einbinden, da eine erzwungene Duldung das Verhältnis belastet und Widerstand provozieren kann.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt eine energetische Fassadendämmung mit dreimonatigem Vorlauf an und beschreibt Umfang, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. Der Mieter muss die Maßnahme grundsätzlich dulden, kann aber unter Berufung auf eine schwere Erkrankung einen Härtefalleinwand geltend machen und die Duldung zeitweise verweigern.
Rechtsgrundlage
- § 555a BGB – Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen.
- § 555b–§ 555d BGB – Duldungspflicht, Ankündigungspflichten und Härtefalleinwand bei Modernisierungsmaßnahmen.
- § 554 BGB – Duldungspflicht bei baulichen Barrierefreiheits- und Ladeinfrastrukturmaßnahmen (Mieteranspruch).