Duldungspflicht bei baulicher Veränderung
Auch: Duldungspflicht WEG · Duldung baulicher Maßnahmen
Die Duldungspflicht bei baulicher Veränderung verpflichtet Wohnungseigentümer oder Mieter, eine ordnungsgemäß beschlossene bauliche Maßnahme am Gemeinschaftseigentum bzw. eine gesetzlich zulässige Modernisierung am Mietobjekt hinzunehmen, auch wenn sie ihr nicht zugestimmt haben.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Duldungspflicht in zwei unterschiedlichen, aber verwandten Kontexten wichtig: im WEG-Recht bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und im Mietrecht bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters.
Im WEG-Recht (§ 20 WEG):
- Seit der WEG-Reform 2020 kann jeder Eigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, etwa für Barrierefreiheit, Elektromobilität (Wallbox/Ladestation), Einbruchschutz oder den Glasfaseranschluss (§ 20 Abs. 2 WEG) – diese Maßnahmen sind privilegiert und kaum verweigerbar.
- Beschließt die Gemeinschaft eine bauliche Veränderung mit der erforderlichen Mehrheit, müssen auch die Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, die Durchführung dulden, sofern ihre Rechte nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i. V. m. § 20 Abs. 4 WEG).
- Wer der Maßnahme nicht zugestimmt hat, muss sich in der Regel nicht an den Kosten beteiligen und hat kein Nutzungsrecht an der Maßnahme, solange nicht besondere Regelungen (mehr als zwei Drittel Zustimmung und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) greifen.
Im Mietrecht (§ 555a ff. BGB):
- Mieter müssen Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung/-setzung) grundsätzlich dulden (§ 555a BGB).
- Bei Modernisierungsmaßnahmen (energetische Sanierung, altersgerechter Umbau etc.) muss der Vermieter die Maßnahme rechtzeitig ankündigen (§ 555c BGB); der Mieter muss sie anschließend dulden, kann aber unter Umständen ein Härteeinwand geltend machen (§ 555d BGB) oder die Miete mindern, wenn die Ankündigungspflichten verletzt wurden.
Praxisrelevanz für Makler: Beim Verkauf von Eigentumswohnungen mit anstehenden oder laufenden baulichen Maßnahmen (z. B. Aufzugseinbau, Fassadendämmung) sollte auf bestehende Duldungspflichten und mögliche Kostenbeteiligungen hingewiesen werden, da diese den Wert und die Nutzung der Einheit beeinflussen können.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich den Einbau eines Aufzugs im Treppenhaus. Ein Eigentümer im Erdgeschoss, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat, muss die Bauarbeiten dennoch dulden, da seine Rechte nur im ortsüblichen Rahmen beeinträchtigt werden – er muss sich jedoch nicht an den Kosten beteiligen und hat auch kein Nutzungsrecht am Aufzug, solange er nicht nachträglich beitritt.
Rechtsgrundlage
- § 20 WEG – Bauliche Veränderungen, Privilegierungstatbestände (Abs. 2), Grenzen unzulässiger Veränderungen (Abs. 4).
- § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG – Allgemeine Duldungspflicht der Wohnungseigentümer gegenüber rechtmäßigen Einwirkungen im Rahmen des bei geordnetem Zusammenleben unvermeidlichen Maßes.
- § 555a BGB – Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen im Mietverhältnis.
- § 555d BGB – Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen, Härteeinwand des Mieters.