Duldungspflicht des Mieters

Das Gesetz unterscheidet zwei Arten baulicher Maßnahmen mit jeweils eigener Duldungspflicht. Erhaltungsmaßnahmen – also Instandhaltung und Instandsetzung, etwa die Reparatur einer defekten Heizung oder eines undichten Dachs – regelt § 555a BGB: Der Mieter muss solche Maßnahmen dulden; der Vermieter muss sie rechtzeitig ankündigen, es sei denn, es handelt sich um einen nur unerheblichen Eingriff oder die Maßnahme muss zwingend sofort durchgeführt werden. Notwendige Aufwendungen, die dem Mieter durch die Maßnahme entstehen (z. B. Umräumen von Möbeln), hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen; nachteilige Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam.

Modernisierungsmaßnahmen – etwa energetische Sanierungen, altersgerechter Umbau oder Maßnahmen zur nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse – regelt § 555d BGB. Auch hier besteht grundsätzlich eine Duldungspflicht, allerdings mit einem qualifizierten Ankündigungsverfahren (Modernisierungsankündigung mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und zu erwartender Mieterhöhung) und einem Widerspruchsrecht des Mieters bei unzumutbarer Härte. Die Duldungspflicht bei Modernisierung ist für Vermieter und Makler besonders relevant, weil sie Voraussetzung für die anschließende Modernisierungsmieterhöhung ist – ohne ordnungsgemäße Ankündigung und Duldung durch den Mieter kann die Umlage der Modernisierungskosten scheitern oder verzögert werden.

Ein Vermieter kündigt an, in sämtlichen Wohnungen des Hauses die Fenster gegen dreifach verglaste, energieeffiziente Fenster auszutauschen. Er informiert die Mieter drei Monate vorher schriftlich über Umfang, Beginn und die zu erwartende Mieterhöhung. Ein Mieter mit schwerer Erkrankung, für den die Bauarbeiten eine besondere Härte bedeuten würden, kann der Maßnahme unter den engen Voraussetzungen des Härteeinwands widersprechen; die übrigen Mieter müssen die Arbeiten dulden.