Duldungspflicht des Mieters

Die zentrale gesetzliche Grundlage bildet § 555a BGB für Erhaltungsmaßnahmen: Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Solche Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter grundsätzlich rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich – etwa bei einem akuten Rohrbruch. Aufwendungen, die dem Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme entstehen, hat der Vermieter angemessen zu ersetzen. Nach einer reinen Erhaltungsmaßnahme darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen.

Eine eigenständige, strengere Duldungspflicht regelt § 555d BGB für Modernisierungsmaßnahmen, etwa energetische Sanierungen oder den nachhaltigen Umbau zur Barrierereduzierung: Der Vermieter muss die Maßnahme nach § 555c BGB rechtzeitig – spätestens drei Monate vor Beginn – in Textform ankündigen, unter anderem mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und den zu erwartenden Mieterhöhungen. Anders als bei reinen Erhaltungsmaßnahmen kann der Vermieter nach Abschluss einer Modernisierung die Miete grundsätzlich erhöhen (§ 559 BGB). Der Mieter kann eine Modernisierung nur unter engen Voraussetzungen als unzumutbare Härte nach § 555d Abs. 2 BGB ablehnen.

Verweigert der Mieter eine an sich zu duldende Maßnahme beharrlich, kann dies eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung darstellen und im Ergebnis eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen.

Ein Vermieter kündigt fachgerecht den Austausch veralteter Wasserleitungen im gesamten Gebäude an und nennt Termin und Dauer der Arbeiten. Die Mieterin muss den vorübergehenden Zugang der Handwerker zu ihrer Wohnung nach § 555a BGB dulden; für dabei entstehende notwendige Aufwendungen (z. B. Reinigung nach den Arbeiten) hat ihr der Vermieter Ersatz zu leisten.