Besichtigungsrecht
Auch: Zutrittsrecht des Vermieters · Besichtigungsrecht des Vermieters
Ein eigenständiges, umfassendes „Besichtigungsrecht" des Vermieters kennt das Gesetz nicht ausdrücklich. Es ergibt sich aus der allgemeinen Rücksichtnahmepflicht des Mietverhältnisses (§ 241 Abs. 2 BGB) in Verbindung mit konkreten Duldungspflichten des Mieters, etwa bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§ 555a, § 555c BGB), und wird durch die Rechtsprechung im Einzelfall konkretisiert.
Ausführliche Erklärung
Während der Mietzeit steht dem Mieter das alleinige Hausrecht an der gemieteten Wohnung zu – der Vermieter darf nicht nach Belieben die Wohnung betreten. Ein Zutritts- oder Besichtigungsrecht besteht nur bei berechtigtem Anlass, etwa zur Prüfung des Wohnungszustands vor geplanten Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen (§ 555a, § 555c BGB), zur Ablesung von Zählerständen, bei konkreten Anhaltspunkten für Vertragsverstöße oder – besonders praxisrelevant für Makler – zur Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses.
Der Vermieter muss den Besichtigungstermin grundsätzlich rechtzeitig ankündigen; die Rechtsprechung geht bei gewöhnlichen Anlässen von einer Ankündigungsfrist im Bereich von 24 Stunden bis zu einigen Tagen aus, abhängig von Dringlichkeit und Anlass. Eine pauschale, im Mietvertrag vorformulierte Klausel, die dem Vermieter ein jederzeitiges oder unangekündigtes Zutrittsrecht einräumt, ist als unangemessene Benachteiligung des Mieters regelmäßig unwirksam. Der Mieter muss den Besichtigungstermin nur zu zumutbaren Zeiten (üblicherweise werktags, nicht spätabends) dulden und kann bei unzumutbaren Terminen eine Verlegung verlangen. Verweigert der Mieter unberechtigt den Zutritt trotz berechtigtem Anlass und ordnungsgemäßer Ankündigung, kann dies eine Vertragsverletzung darstellen.
Für Makler ist das Besichtigungsrecht vor allem im Verkaufsfall relevant: Möchte der Eigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen, hat er kein automatisches Recht, mit Kaufinteressenten die Wohnung zu betreten – der Mieter muss auch hierzu im Rahmen der Rücksichtnahmepflicht angemessene, angekündigte Besichtigungen dulden, ist aber nicht verpflichtet, beliebig häufige oder kurzfristige Termine zuzulassen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt eine Wohnungsbesichtigung durch einen Kaufinteressenten drei Tage im Voraus für einen Werktagnachmittag an. Der Mieter muss diesen Termin dulden. Verlangt der Vermieter dagegen mehrfach wöchentlich kurzfristige Besichtigungen am späten Abend, kann der Mieter dies unter Berufung auf seine Privatsphäre und die Rücksichtnahmepflicht ablehnen.
Rechtsgrundlage
- § 241 Abs. 2 BGB – Allgemeine Rücksichtnahmepflicht der Vertragsparteien, aus der das Zutrittsrecht bei berechtigtem Anlass abgeleitet wird.
- § 555a, § 555c BGB – Duldungspflichten des Mieters bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen samt Ankündigungspflicht des Vermieters.
- Kein eigenständiger gesetzlicher Besichtigungsanspruch; Konkretisierung erfolgt durch die Rechtsprechung im Einzelfall.