Hausrecht des Mieters

Mit Abschluss des Mietvertrags und Übergabe der Wohnung erwirbt der Mieter nach § 854 Abs. 1 BGB den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen. Dieser Besitz vermittelt ihm die tatsächliche Sachherrschaft und damit auch das Hausrecht: Er kann grundsätzlich frei entscheiden, wer die Wohnung betritt und wer nicht – dies gilt gegenüber Dritten ebenso wie gegenüber dem Vermieter selbst. Wer den Mieter ohne dessen Willen im Besitz stört, etwa durch eigenmächtiges Betreten der Wohnung, handelt nach § 858 BGB als verbotene Eigenmacht, sofern das Gesetz die Störung nicht ausnahmsweise gestattet.

Der Vermieter hat kein eigenes Besitzrecht an der vermieteten Wohnung mehr und darf sie deshalb nur nach vorheriger Ankündigung von Termin und Anlass sowie regelmäßig mit Zustimmung des Mieters betreten – etwa zur Ablesung von Zählerständen, zur Durchführung angekündigter Erhaltungsmaßnahmen (siehe Duldungspflicht des Mieters) oder im Rahmen einer angekündigten Besichtigung mit Kaufinteressenten. Eine sofortige, unangekündigte Zutrittsbefugnis besteht nur in echten Notfällen, etwa bei einem Rohrbruch, akuter Gasgeruch- oder Brandgefahr.

Das Hausrecht des Mieters findet seine Grenze in den gesetzlichen Duldungspflichten: Soweit der Mieter zur Duldung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet ist, muss er dem Vermieter oder von ihm beauftragten Handwerkern im angekündigten Rahmen Zutritt gewähren.

Ein Vermieter möchte kurzfristig und ohne Ankündigung die Wohnung eines Mieters betreten, um sie potenziellen Käufern zu zeigen. Der Mieter kann ihm den Zutritt verweigern, da das Hausrecht bei ihm als Besitzer der Wohnung liegt; der Vermieter muss Besichtigungstermine rechtzeitig ankündigen und die Zustimmung des Mieters einholen.