Obhutspflicht des Mieters

Ein eigenständiger Paragraph mit der Bezeichnung "Obhutspflicht" existiert im BGB nicht; die Pflicht wird aus dem Zusammenspiel der allgemeinen Rücksichtnahmepflicht nach § 241 Abs. 2 BGB und der mietrechtlichen Systematik des § 538 BGB abgeleitet. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten – im Umkehrschluss haftet er aber für Schäden, die durch einen sorgfaltswidrigen, vertragswidrigen oder unsachgemäßen Umgang mit der Mietsache entstehen. Die Obhutspflicht verlangt vom Mieter insbesondere, die Wohnung angemessen zu lüften und zu heizen, technische Einrichtungen pfleglich zu behandeln, Schäden unverzüglich anzuzeigen (Anzeigepflicht) und im Rahmen des Zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, die eine Verschlimmerung von Schäden verhindern.

Verletzt der Mieter die Obhutspflicht schuldhaft und entsteht dadurch ein Schaden, kann der Vermieter Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen. Bei besonders gravierenden oder wiederholten Verstößen – etwa erheblicher Verwahrlosung der Wohnung – kann eine Verletzung der Obhutspflicht zugleich eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung darstellen und eine Kündigung rechtfertigen.

Von der Obhutspflicht zu unterscheiden ist die Frage der Schönheitsreparaturen: Diese betreffen die regelmäßige Instandhaltung der Dekoration und sind nur bei wirksamer vertraglicher Übertragung Sache des Mieters, während die Obhutspflicht unabhängig davon stets gilt.

Ein Mieter lüftet über Monate trotz erkennbarer Feuchtigkeitsprobleme nicht ausreichend, wodurch sich großflächiger Schimmel bildet, der bei normalem Nutzerverhalten vermeidbar gewesen wäre. Da er damit seine Obhutspflicht verletzt hat, kann der Vermieter von ihm Ersatz der Sanierungskosten verlangen, soweit der Schaden nicht auf einen baulichen Mangel zurückzuführen ist.