Schönheitsreparaturen
Auch: Renovierungspflicht (Mietwohnung)
Schönheitsreparaturen sind kosmetische Erhaltungsmaßnahmen an einer Mietwohnung – insbesondere Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken sowie Streichen von Heizkörpern, Türen und Fensterinnenseiten. Gesetzlich ist der Vermieter zu ihrer Durchführung verpflichtet; vertraglich wird die Pflicht jedoch häufig auf den Mieter übertragen.
Ausführliche Erklärung
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten – dazu gehören grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen. In der Praxis wird diese Pflicht in nahezu jedem Wohnraummietvertrag formularmäßig auf den Mieter abgewälzt. Solche Klauseln unterliegen jedoch der AGB-Inhaltskontrolle nach § 307 BGB und sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in vielen gängigen Formulierungen unwirksam.
Der BGH hat mit mehreren Grundsatzurteilen vom 18.03.2015 die Anforderungen erheblich verschärft: Eine formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter ist unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebene Wohnung ohne angemessenen finanziellen Ausgleich überlassen wurde, da er sonst Abnutzungsspuren des Vormieters beseitigen müsste. Ebenso unwirksam sind formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter bei Auszug einen anteiligen Kostenbeitrag zu noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen zahlen soll, wenn der Abnutzungsgrad nicht verlässlich zu ermitteln ist. Auch starre Fristenpläne (feste Zeitabstände ohne Bezug zum tatsächlichen Erhaltungszustand, etwa „alle drei Jahre in Küche und Bad") gelten als unangemessene Benachteiligung des Mieters und sind unwirksam. Ist eine solche Klausel insgesamt unwirksam, entfällt die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vollständig – sie verbleibt dann beim Vermieter, eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel findet nicht statt.
Für Makler ist dies bei der Vermittlung von Mietverhältnissen relevant, da unwirksame Standardklauseln in Mustermietverträgen zu Streit beim Auszug führen können und der tatsächliche Renovierungszustand bei Einzug (idealerweise im Übergabeprotokoll dokumentiert) entscheidend für die Wirksamkeit einer Abwälzungsklausel ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zieht in eine unrenovierte Wohnung ein; im Mietvertrag ist formularmäßig geregelt, dass er die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Beim Auszug verlangt der Vermieter, dass die Wände frisch gestrichen übergeben werden. Da die Wohnung ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert überlassen wurde, ist die Klausel unwirksam – der Mieter muss nicht renovieren.
Rechtsgrundlage
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – Grundsätzliche Erhaltungspflicht des Vermieters, aus der die Pflicht zu Schönheitsreparaturen abgeleitet wird.
- § 307 BGB – AGB-Inhaltskontrolle formularmäßiger Abwälzungsklauseln.
- BGH-Urteile vom 18.03.2015 (u. a. VIII ZR 242/13 zu Quotenabgeltungsklauseln, VIII ZR 185/14 zur Abwälzung bei unrenoviert übergebener Wohnung).