Schönheitsreparaturklausel
Auch: Renovierungsklausel · Schönheitsreparaturenklausel
Die Schönheitsreparaturklausel ist eine im Mietvertrag vereinbarte Regelung, mit der die eigentlich dem Vermieter obliegende Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen – also Tapezieren, Anstreichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren und Fenstern von innen – auf den Mieter übertragen wird.
Ausführliche Erklärung
Gesetzlich ist der Vermieter zur Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand verpflichtet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), wozu auch Schönheitsreparaturen zählen. In der Praxis wird diese Pflicht jedoch nahezu immer vertraglich auf den Mieter abgewälzt – seit einer Reihe grundlegender BGH-Entscheidungen ab 2015 jedoch nur noch unter engen Voraussetzungen wirksam.
Für Makler zentrale Punkte:
- Nur bei renoviertem Zustand bei Einzug wirksam abwälzbar: Nach der Grundsatzentscheidung des BGH vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) ist die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn die Wohnung ihm zu Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, ohne dass der Vermieter dem Mieter dafür einen angemessenen Ausgleich (Anstrich, Mietnachlass o. Ä.) gewährt.
- Starre Fristen unzulässig: Klauseln mit festen, vom tatsächlichen Erhaltungszustand unabhängigen Renovierungsintervallen (z. B. „Küche/Bad alle drei Jahre, sonstige Räume alle fünf Jahre") sind unwirksam (siehe Starre Fristenregelung). Zulässig sind nur „weiche" Fristenpläne, die als bloße Richtschnur formuliert sind und den tatsächlichen Zustand berücksichtigen.
- Quotenabgeltungsklauseln unwirksam: Klauseln, die den ausziehenden Mieter anteilig zur Kostenbeteiligung an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen verpflichten, sind seit BGH-Rechtsprechung von 2015 generell unwirksam, da der anteilige Betrag zum Auszugszeitpunkt für den Mieter nicht kalkulierbar ist.
- Bei Unwirksamkeit: Ist die Abwälzungsklausel unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Vermieterpflicht – der Mieter schuldet keine Schönheitsreparaturen, kann aber im Gegenzug auch keinen Ausgleich für eigene Investitionen verlangen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
- Praxisempfehlung für Makler: Beim Verkauf vermieteter Objekte und bei der Vertragsgestaltung für Vermieter sollte stets geprüft werden, ob die verwendete Klausel dem aktuellen Rechtsstand entspricht, da unwirksame Klauseln zu erheblichen, nicht eingeplanten Instandhaltungskosten für den Vermieter führen können.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnung wird 2018 unrenoviert (mit deutlichen Gebrauchsspuren an den Wänden) vermietet, der Mietvertrag enthält aber eine Klausel, wonach der Mieter alle drei Jahre die Wände streichen muss. Beim Auszug 2026 verweigert der Mieter die Ausführung – zu Recht, denn die Klausel ist wegen des unrenovierten Anfangszustands ohne Ausgleichszahlung unwirksam; der Vermieter muss die Renovierung selbst tragen.
Rechtsgrundlage
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – Gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters, Ausgangspunkt der vertraglichen Abwälzung.
- § 307 BGB – AGB-Inhaltskontrolle formularmäßiger Schönheitsreparaturklauseln.
- BGH-Rechtsprechung, insbesondere Urteile vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13) zur Unwirksamkeit bei unrenoviertem Anfangszustand und zu Quotenabgeltungsklauseln.