Quotenabgeltungsklausel

Für Makler ist die Quotenabgeltungsklausel ein Klassiker unwirksamer Vertragsklauseln, deren Kenntnis bei der Prüfung von Mietverträgen und der Beratung von Vermietern unerlässlich ist:

• Funktionsweise der Klausel: Die Klausel legt fest, dass der Mieter beim Auszug einen bestimmten Prozentsatz der Kosten einer fiktiven Endrenovierung übernimmt, gestaffelt danach, wie lange er seit der letzten Renovierung in der Wohnung gewohnt hat (z. B. 20 % nach einem Jahr, 40 % nach zwei Jahren usw.). Grundlage ist meist ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs.
• BGH-Rechtsprechung zur Unwirksamkeit: Der Bundesgerichtshof hat quotale Abgeltungsklauseln in Formularmietverträgen wiederholt für unwirksam erklärt (§ 307 BGB), weil sie:
• regelmäßig an unwirksame, starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen anknüpfen,
• dem Mieter keine Möglichkeit lassen, einen geringeren tatsächlichen Abnutzungsgrad nachzuweisen,
• auf einem hypothetischen Kostenvoranschlag statt auf tatsächlich entstandenen Kosten beruhen und den Mieter damit unangemessen benachteiligen.
• Praktische Konsequenz: Da praktisch jede in der Praxis vorformulierte Quotenabgeltungsklausel diese Anforderungen nicht vollständig erfüllt, sind sie in aller Regel nichtig – der Vermieter kann daraus keine Zahlungsansprüche herleiten, selbst wenn die Klausel im unterschriebenen Mietvertrag steht.
• Empfehlung für Makler: Von der Verwendung solcher Klauseln in selbst erstellten oder vermittelten Mietverträgen ist grundsätzlich abzuraten. Stattdessen sollte auf die gesetzliche Regelung vertraut werden, wonach der Vermieter selbst für Schönheitsreparaturen und Renovierung verantwortlich ist, sofern keine wirksame anderslautende Vereinbarung besteht.
• Unterschied zur allgemeinen Abgeltungsklausel: "Abgeltungsklausel" ist der Oberbegriff für Regelungen zur anteiligen Kostenbeteiligung beim Auszug; "Quotenabgeltungsklausel" bezeichnet speziell die Variante mit festem Prozentsatz nach starrem Zeitplan, die von der Rechtsprechung besonders konsequent verworfen wird.

Ein Mietvertrag sieht vor, dass der Mieter bei Auszug 60 % der laut Kostenvoranschlag veranschlagten Renovierungskosten zahlt, wenn seit der letzten Renovierung drei von fünf Jahren vergangen sind. Der Mieter zieht nach drei Jahren aus und wird zur Zahlung aufgefordert. Da die Klausel auf einem starren Fristenplan und einem hypothetischen Kostenvoranschlag beruht, ist sie unwirksam; der Vermieter kann die Zahlung nicht durchsetzen.