Instandhaltungspflicht
Auch: Erhaltungspflicht des Vermieters
Die Instandhaltungspflicht verpflichtet den Vermieter, die vermietete Wohnung oder das Gewerbeobjekt während der gesamten Mietdauer in einem Zustand zu erhalten, der die vertragsgemäße Nutzung ermöglicht. Sie ist eine der zentralen Hauptpflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag.
Ausführliche Erklärung
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter nicht nur zu Beginn in einem vertragsgemäßen Zustand überlassen, sondern diesen Zustand während der gesamten Mietzeit aufrechterhalten. Die Instandhaltungspflicht umfasst dabei vorbeugende und erhaltende Maßnahmen ebenso wie – als Teilbereich – die Beseitigung eingetretener Mängel (Instandsetzung).
Praxisrelevante Aspekte für den Makler:
- Umfang: Betrifft tragende Bausubstanz, Dach, Fenster, Heizungsanlage, Sanitärinstallationen, Elektrik sowie alle vertraglich zugesicherten Ausstattungsmerkmale.
- Grundsätzliche Unabdingbarkeit: Die Instandhaltungspflicht kann durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vollständig auf den Mieter abgewälzt werden; eine vollständige Übertragung wäre unwirksam (§ 307 BGB). Zulässig ist lediglich die Übertragung kleinerer Instandhaltungsarbeiten im Rahmen einer wirksamen Kleinreparaturklausel (üblich: Kosten bis ca. 100 Euro pro Einzelfall, begrenzt auf einen Jahreshöchstbetrag) sowie die Übertragung von Schönheitsreparaturen unter bestimmten Voraussetzungen.
- Rechtsfolge bei Pflichtverletzung: Kommt der Vermieter seiner Instandhaltungspflicht nicht nach und entsteht dadurch ein Mangel, stehen dem Mieter Mängelrechte zu: Mietminderung (§ 536 BGB), Recht auf Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz (§ 536a Abs. 2 BGB) sowie Schadensersatzansprüche.
- Instandhaltungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung künftiger Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum – relevant für vermietende Eigentümer, da diese Rücklage nicht auf den Mieter umgelegt werden darf.
- Abgrenzung zur Instandsetzung: Instandhaltung im weiteren Sinne umfasst sowohl vorbeugende Erhaltungsmaßnahmen als auch die konkrete Reparatur bereits eingetretener Schäden (Instandsetzung im engeren Sinne).
Beispiel aus der Praxis
Eine Heizungsanlage in einem Mietshaus wird mit den Jahren ineffizient und fällt gelegentlich aus. Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht verpflichtet, die Anlage regelmäßig warten zu lassen und bei endgültigem Defekt zu erneuern – die Kosten dafür kann er nicht auf die Mieter umlegen (anders als bei umlagefähigen Betriebskosten für den laufenden Betrieb).
Rechtsgrundlage
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – Zentrale Norm der Instandhaltungspflicht als Vermieterhauptpflicht.
- § 536, § 536a BGB – Mängelrechte des Mieters bei Verletzung der Instandhaltungspflicht.
- § 307 BGB – Grenzen der Übertragbarkeit der Instandhaltungspflicht durch AGB (Kleinreparaturklausel).