Instandsetzungspflicht
Auch: Reparaturpflicht des Vermieters
Die Instandsetzungspflicht bezeichnet die konkrete Reparaturpflicht des Vermieters: Tritt ein Schaden oder Mangel an der Mietsache auf, muss der Vermieter diesen beheben, um den vertraglich geschuldeten Zustand der Wohnung wiederherzustellen.
Ausführliche Erklärung
Die Instandsetzungspflicht ist der reaktive Teilbereich der umfassenderen Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: Während "Instandhaltung" im weiteren Sinne auch vorbeugende Erhaltungsmaßnahmen umfasst, meint "Instandsetzung" im engeren Sinne die konkrete Behebung bereits eingetretener Mängel und Schäden.
Für Makler relevante Praxispunkte:
- Meldepflicht des Mieters: Der Mieter muss auftretende Mängel unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB); unterlässt er dies schuldhaft, kann er Ansprüche verlieren oder sich schadensersatzpflichtig machen, wenn sich der Schaden dadurch vergrößert.
- Fristsetzung: Kommt der Vermieter der Instandsetzung trotz Mängelanzeige nicht nach, kann der Mieter unter Fristsetzung zur Selbstvornahme übergehen und die Kosten nach § 536a Abs. 2 BGB ersetzt verlangen, mindern (§ 536 BGB) oder in gravierenden Fällen fristlos kündigen.
- Nicht abwälzbar: Anders als Schönheitsreparaturen (kosmetische Instandhaltung wie Tapezieren/Streichen) kann die Instandsetzungspflicht bei struktureller oder technischer Schadensbeseitigung grundsätzlich nicht wirksam per AGB vollständig auf den Mieter übertragen werden – eine solche Klausel wäre unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB. Zulässig bleibt lediglich die begrenzte Kleinreparaturklausel für Bagatellschäden an häufig benutzten Teilen (z. B. Wasserhähne, Lichtschalter) bis zu einem geringen Höchstbetrag.
- Abgrenzung zu Schönheitsreparaturen: Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen, Lackieren) betreffen die kosmetische Abnutzung durch normalen Gebrauch und können unter bestimmten formalen Voraussetzungen wirksam auf den Mieter übertragen werden – die Instandsetzung struktureller Mängel (z. B. defekte Heizung, undichtes Dach) bleibt hingegen stets Vermietersache.
- Bei Eigentumswohnungen: Betrifft die Instandsetzungspflicht Gemeinschaftseigentum (z. B. Fassade, Dach, Fenster in manchen Gemeinschaftsordnungen), liegt die Zuständigkeit bei der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht beim einzelnen vermietenden Eigentümer allein.
Beispiel aus der Praxis
In einer Mietwohnung fällt die Warmwasseraufbereitung komplett aus. Der Mieter zeigt den Mangel sofort an. Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandsetzungspflicht verpflichtet, die Reparatur zeitnah zu veranlassen; reagiert er nicht, kann der Mieter die Miete mindern und die Reparatur nach Fristsetzung selbst beauftragen.
Rechtsgrundlage
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – Grundlage der Erhaltungspflicht, aus der die konkrete Instandsetzungspflicht bei Mängeln folgt.
- § 536, § 536a, § 536c BGB – Mängelrechte, Selbstvornahme und Anzeigepflicht des Mieters.
- § 307 BGB – Grenzen der Abwälzbarkeit auf den Mieter per AGB.