Instandsetzungsstau

Ein Instandsetzungsstau ist eines der größten wirtschaftlichen Risiken beim Kauf einer Bestandsimmobilie, insbesondere bei Eigentumswohnungen in älteren Gemeinschaften. Er entsteht typischerweise dadurch, dass Eigentümergemeinschaften zur Vermeidung höherer Hausgelder notwendige Maßnahmen (Dach, Fassade, Heizung, Fahrstuhl, Fenster, Leitungen) über Jahre hinweg verschieben, oft weil die Instandhaltungsrücklage zu niedrig angesetzt wurde.

Für den Makler ist entscheidend:

• Erkennungsmerkmale: Sichtbare Mängel (Risse, Feuchtigkeit, veraltete Haustechnik), eine ungewöhnlich niedrige Instandhaltungsrücklage im Verhältnis zur Gebäudegröße, sowie in Protokollen wiederholt vertagte Sanierungsbeschlüsse sind typische Warnsignale.
• Wirtschaftliches Risiko: Ein Instandsetzungsstau kann zu erheblichen Sonderumlagen führen, wenn die Maßnahmen nicht mehr aufschiebbar sind (z. B. bei akuter Einsturzgefahr, Wasserschäden oder behördlicher Aufforderung). Käufer sollten dies unbedingt in die Kaufpreisverhandlung einbeziehen.
• Prüfpflicht des Maklers: Vor Vermarktung sollte der Makler Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie ggf. ein Gebäudegutachten einsehen, um den Sanierungsbedarf realistisch einschätzen und gegenüber Kaufinteressenten offenlegen zu können (Aufklärungspflicht).
• Zusammenhang mit § 20 WEG: Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümer bauliche Veränderungen (die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen) mit einfacher Mehrheit beschließen, was die Behebung eines Instandsetzungsstaus in der Praxis erleichtert – gleichzeitig steigt dadurch aber auch das Risiko kurzfristiger, teurer Beschlüsse.
• Energetische Dimension: Angesichts des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und steigender energetischer Anforderungen wird ein Instandsetzungsstau zunehmend auch mit energetischem Sanierungsbedarf (Heizung, Dämmung) gleichgesetzt, was Finanzierungs- und Förderfragen für Käufer relevant macht.

Eine 1975 errichtete Wohnanlage hat seit über 15 Jahren keine Fassadensanierung und keine Erneuerung der Heizungsanlage erlebt. Die Instandhaltungsrücklage beträgt trotz 40 Wohneinheiten nur 25.000 Euro. Bei der Besichtigung fallen sichtbare Risse im Putz und ein veralteter Heizkessel auf. Ein Gutachter schätzt den kurzfristigen Sanierungsbedarf auf 800.000 Euro – ein klassischer Instandsetzungsstau, den der Makler dem Kaufinteressenten offenlegen und im Kaufpreis berücksichtigen muss.