Instandsetzung
Auch: Bauliche Instandsetzung · Reparatur
Instandsetzung bezeichnet die Beseitigung bereits eingetretener Schäden oder Mängel an einem Gebäude oder Bauteil, um den ursprünglichen, funktionsgerechten Zustand wiederherzustellen. Sie wird begrifflich von der vorbeugenden Instandhaltung abgegrenzt, in der Praxis aber meist gemeinsam als „Erhaltung" behandelt.
Ausführliche Erklärung
In der Bau- und Immobilienpraxis wird zwischen zwei eng verwandten Begriffen unterschieden:
- Instandhaltung: vorbeugende Maßnahmen, die den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes erhalten und Schäden möglichst verhindern sollen (z. B. regelmäßige Wartung, Anstriche, Dichtungspflege).
- Instandsetzung: die Beseitigung bereits eingetretener Schäden oder Mängel, um den ursprünglichen oder einen gleichwertigen Zustand wiederherzustellen (z. B. Reparatur eines undichten Dachs, Austausch einer defekten Heizungsanlage).
Im Mietrecht ergibt sich die grundsätzliche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat. Ergänzend regelt § 555a BGB die sogenannten Erhaltungsmaßnahmen: Der Mieter muss Maßnahmen dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind; im Gegenzug muss der Vermieter solche Maßnahmen – von dringenden Fällen abgesehen – rechtzeitig ankündigen und dem Mieter entstehende notwendige Aufwendungen angemessen ersetzen.
Im Wohnungseigentumsrecht zählt die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Seit der WEG-Reform 2020 verwendet das Gesetz den Oberbegriff „Erhaltung" anstelle der früheren getrennten Begriffe „Instandhaltung und Instandsetzung"; in der Praxis werden beide Bezeichnungen aber weiterhin synonym gebraucht, etwa in Teilungserklärungen, Instandhaltungsrücklagen oder Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft.
Für Makler ist die Unterscheidung relevant bei der Einschätzung des Zustands eines Objekts (aufgeschobene Instandsetzung als Preisfaktor), bei der Bewertung der Instandhaltungsrücklage einer WEG sowie bei der Beratung von Vermietern zu ihren gesetzlichen Erhaltungspflichten.
Beispiel aus der Praxis
In einer Eigentumswohnungsanlage wird bei der jährlichen Begehung festgestellt, dass die Dachabdichtung undicht ist und bereits Feuchtigkeitsschäden verursacht hat. Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Instandsetzung des Dachs als Maßnahme ordnungsmäßiger Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und finanziert sie aus der Instandhaltungsrücklage.
Rechtsgrundlage
- § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – Pflicht des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten.
- § 555a BGB – Duldungspflicht des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung/Instandsetzung) sowie Ankündigungs- und Kostenersatzpflichten des Vermieters.
- § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – Ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung.