Instandsetzungskosten
Auch: Reparaturkosten · Instandsetzungsaufwand
Instandsetzungskosten entstehen bei der Reparatur konkreter Schäden oder Mängel an einem Gebäude, um dessen ursprünglichen, funktionsfähigen Zustand wiederherzustellen. Sie zählen zu den Kosten, die der Vermieter als vermietungstypisches Risiko selbst trägt und die nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Ausführliche Erklärung
Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung ist für die Betriebskostenabrechnung entscheidend: Instandhaltung umfasst vorbeugende, regelmäßige Maßnahmen zur Erhaltung des Sollzustands (z. B. Wartung), während Instandsetzung die Behebung eines bereits eingetretenen Schadens oder Defekts meint (Reparatur eines kaputten Aufzugsmotors, Austausch einer defekten Heizungspumpe, Beseitigung von Wasserschäden). § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV stellt klar, dass solche Kosten nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören – sie sind Teil der Vermieterpflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten.
Für Makler und Vermieter ist die richtige Abgrenzung praxisrelevant, weil in Betriebskostenabrechnungen häufig fälschlich Reparaturkosten unter Sammelposten wie „Wartung Heizungsanlage" versteckt werden. Enthält eine Wartungsrechnung sowohl reine Wartungsarbeiten als auch Reparaturanteile, muss der nicht umlagefähige Reparaturanteil herausgerechnet werden, da sonst die gesamte Abrechnungsposition angreifbar wird.
Bei Eigentumswohnungen werden Instandsetzungskosten am Gemeinschaftseigentum aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und über Sonderumlagen oder das Hausgeld auf die Eigentümer verteilt – hier gilt die Umlagefähigkeit auf Mieter ebenfalls nicht, da es sich um Kosten der Erhaltung (Instandhaltung/-setzung) nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG handelt, die vom Eigentümer, nicht vom Mieter zu tragen sind.
Beispiel aus der Praxis
In einem Mietshaus fällt die Heizungspumpe aus und muss für 900 Euro ausgetauscht werden. Diese Instandsetzungskosten darf der Vermieter nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen – er trägt sie selbst, kann sie aber steuerlich als Werbungskosten geltend machen.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV – schließt Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich von den umlagefähigen Betriebskosten aus.
- § 535 Abs. 1 S. 2 BGB – begründet die Vermieterpflicht zur Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand auf eigene Kosten.
- § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – die ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung/-setzung) des gemeinschaftlichen Eigentums als Aufgabe der Eigentümergemeinschaft.