Instandhaltungskosten (Bewirtschaftung)
Auch: Instandhaltungsrücklage im Ertragswert · Instandhaltungskostenansatz
Die Instandhaltungskosten sind einer der vier Bausteine der Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren. Sie bilden den Anteil des Rohertrags ab, der rechnerisch für laufende Reparaturen und den Erhalt der Bausubstanz aufgewendet werden muss, und werden vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.
Ausführliche Erklärung
Im Ertragswertverfahren wird nicht der volle erzielte Mietertrag (Rohertrag) kapitalisiert, sondern nur der Reinertrag, also der Rohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Diese Bewirtschaftungskosten setzen sich aus vier Komponenten zusammen:
1. Verwaltungskosten – Aufwand für kaufmännische und technische Verwaltung
2. Instandhaltungskosten – Aufwand für laufende Reparaturen, Erhalt und Erneuerung von Bauteilen
3. Mietausfallwagnis – Risiko von Mietausfällen durch Leerstand oder Zahlungsausfälle
4. Betriebskosten, soweit nicht auf die Mieter umlagefähig
Die Instandhaltungskosten werden in der Praxis meist nicht individuell kalkuliert, sondern nach Erfahrungssätzen angesetzt – üblich sind Werte je Quadratmeter Wohn-/Nutzfläche und Jahr, gestaffelt nach Gebäudealter bzw. Restnutzungsdauer (ältere Gebäude mit kürzerer Restnutzungsdauer haben tendenziell höhere Instandhaltungskosten je Flächeneinheit). Die ImmoWertV stellt hierfür in Anlage 3 Modelle bzw. Pauschalsätze zur Verfügung, die von den Gutachterausschüssen häufig um regionale Erfahrungswerte ergänzt werden.
Praxisrelevanz für Makler:
- Bei der Plausibilisierung von Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbeeinheiten) ist der Instandhaltungskostenansatz oft ein Streitpunkt zwischen Käufer und Verkäufer – ein zu niedriger Ansatz schönt den Reinertrag und damit den Kaufpreis, ein zu hoher Ansatz kann das Objekt unattraktiv erscheinen lassen.
- Instandhaltungskosten im Bewertungssinn sind nicht identisch mit der tatsächlich gebildeten Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft (bei WEG) – Letztere ist eine reale Kapitalreserve, während der Bewertungsansatz eine kalkulatorische Erfahrungsgröße ist.
- Bei Modernisierungen oder Sanierungen sinkt der anzusetzende Instandhaltungskostensatz häufig, was den Reinertrag und damit den Ertragswert erhöht – ein Argument, das Makler bei frisch sanierten Objekten gegenüber Kaufinteressenten nutzen können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus erzielt einen jährlichen Rohertrag (Mieteinnahmen) von 60.000 €. Nach Erfahrungssätzen werden Verwaltungskosten von 3.000 €, Instandhaltungskosten von 9.000 € (ca. 15 € je m² und Jahr), Mietausfallwagnis von 1.200 € sowie nicht umlagefähige Betriebskosten von 800 € abgezogen. Der verbleibende Reinertrag beträgt 46.000 € und bildet die Grundlage für die weitere Ertragswertberechnung.
Rechtsgrundlage
- § 32 ImmoWertV – Regelt die Bewirtschaftungskosten als Abzugsposition zwischen Rohertrag und Reinertrag.
- Anlage 3 ImmoWertV – Enthält Modelle bzw. Erfahrungssätze zur Ermittlung von Instandhaltungs-, Verwaltungs- und weiteren Bewirtschaftungskosten.