Verwaltungskosten

Für die korrekte Ermittlung des Reinertrags im Ertragswertverfahren müssen Verwaltungskosten sauber von umlagefähigen Betriebskosten abgegrenzt werden:

• Bestandteil der Bewirtschaftungskosten: Nach § 32 ImmoWertV umfassen die Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und ggf. Betriebskosten, soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Verwaltungskosten sind vom Rohertrag abzuziehen, um zum Reinertrag zu gelangen.
• Nicht umlagefähig: Anders als die meisten Betriebskosten (§ 1 BetrKV) sind Verwaltungskosten nach deutschem Mietrecht grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegbar (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV schließt Verwaltungskosten ausdrücklich von den umlagefähigen Betriebskosten aus) und mindern daher unmittelbar den Reinertrag, den der Eigentümer erwirtschaftet.
• Ansatz in der Praxis: Fehlen konkrete, nachgewiesene Werte, werden Verwaltungskosten häufig pauschal als Prozentsatz des Rohertrags oder als Betrag pro Wohn-/Gewerbeeinheit und Jahr angesetzt, orientiert an Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse (z. B. in Sachverständigen-Richtwerttabellen).
• Abgrenzung zu Instandhaltungskosten: Verwaltungskosten betreffen die organisatorische Betreuung des Objekts (WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Rechnungswesen), während Instandhaltungskosten die bauliche Substanzerhaltung abdecken – beide sind separat auszuweisen und zu berücksichtigen.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Renditeberechnung für Kapitalanleger ist es wichtig, realistische Verwaltungskosten anzusetzen, da eine zu niedrige Ansetzung den Reinertrag und damit die Renditeerwartung künstlich aufbläht.

Für ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten setzt der Gutachter Verwaltungskosten von 300 Euro je Einheit und Jahr an, insgesamt 2.400 Euro. Dieser Betrag wird zusammen mit Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis vom Rohertrag abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.