Instandhaltungspflicht des Vermieters

Nach dem gesetzlichen Grundmodell trägt der Vermieter die Verantwortung dafür, dass die Mietsache funktionstüchtig bleibt – von der Heizungsanlage über Sanitärinstallationen bis zur Bausubstanz. Diese Pflicht umfasst sowohl die laufende Instandhaltung (vorbeugende Erhaltung, z. B. Wartung) als auch die Instandsetzung (Beseitigung bereits eingetretener Mängel und Schäden). Erfüllt der Vermieter seine Pflicht nicht, stehen dem Mieter je nach Schwere des Mangels Ansprüche auf Mängelbeseitigung, Mietminderung oder – in gravierenden Fällen – ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.

In der Praxis wird die Instandhaltungspflicht durch Formularmietverträge häufig modifiziert: Kleinreparaturen an Installationsgegenständen, mit denen der Mieter häufig in Berührung kommt (z. B. Wasserhähne, Fenster- und Türgriffe), können bis zu einem im Vertrag festgelegten Höchstbetrag auf den Mieter abgewälzt werden – dies ist als Ausnahme von der gesetzlichen Grundregel anerkannt, unterliegt aber engen Wirksamkeitsgrenzen der Rechtsprechung (Obergrenze je Reparatur und pro Jahr). Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen) betreffen dagegen die Instandhaltungspflicht nur mittelbar und wurden in zahlreichen BGH-Entscheidungen zur Wirksamkeit entsprechender Klauseln separat behandelt. Für Vermieter bedeutet die Instandhaltungspflicht auch, dass die hierfür anfallenden Kosten grundsätzlich nicht auf die Betriebskosten umgelegt werden dürfen – anders als reine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung.

In einer vermieteten Wohnung fällt die Heizungsanlage im Winter aus. Der Vermieter ist verpflichtet, die Reparatur unverzüglich zu veranlassen. Verzögert er dies unangemessen, kann der Mieter die Miete mindern und die Reparatur notfalls selbst beauftragen und die Kosten ersetzt verlangen.