Hausschwamm
Auch: Echter Hausschwamm · Serpula lacrymans
Der Echte Hausschwamm (Serpula lacrymans) ist ein holzzerstörender Pilz, der bei dauerhafter Feuchtigkeit und schlechter Belüftung tragende Holzbalken, Dachstühle und Fußböden befällt. Er gilt als gefährlichster holzzerstörender Pilz in Gebäuden, da er sich auch über Mauerwerk ausbreiten und erhebliche statische Schäden verursachen kann.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist Hausschwammbefall eines der gravierendsten Themen bei Bestandsimmobilien, sowohl fachlich als auch rechtlich:
- Entstehung: Hausschwamm benötigt dauerhafte Feuchtigkeit (meist über 20 %) und mangelnde Belüftung, wie sie z. B. nach unentdeckten Frostschäden, defekten Dachrinnen, aufsteigender Feuchtigkeit im Mauerwerk oder nach langem Leerstand ohne Beheizung entstehen. Typische Befallsorte sind Kellerräume, Dachstühle und Bereiche hinter Verkleidungen.
- Erscheinungsbild: Charakteristisch sind ein watteartiges, weißliches bis graues Pilzgeflecht (Myzel), rostbraune Sporenlager sowie ein typischer modriger Geruch. Befallenes Holz verliert seine Tragfähigkeit, verfärbt sich braun und zerfällt würfelartig (Braunfäule).
- Ausbreitung: Anders als andere Holzschädlinge kann der Echte Hausschwamm auch trockenes Mauerwerk überwachsen und sich so von einem Raum in benachbarte, ursprünglich unbefallene Bauteile ausbreiten – dies macht die Sanierung besonders aufwendig und teuer, oft mit Rückbau bis auf tragfähige Substanz.
- Sanierungskosten: Eine vollständige Sanierung kann je nach Befallsgrad und Gebäudegröße mehrere zehntausend bis über hunderttausend Euro kosten, da befallenes Material vollständig entfernt und der Ausbreitungsbereich mit Sicherheitsabstand mitbehandelt werden muss.
- Rechtliche Brisanz beim Immobilienverkauf: Bekannter Hausschwammbefall ist ein offenbarungspflichtiger Mangel. Verschweigt der Verkäufer einen ihm bekannten (auch vergangenen, unzureichend sanierten) Befall, drohen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung und Schadensersatzansprüche – der übliche Gewährleistungsausschluss "gekauft wie gesehen" schützt hier nicht (§ 444 BGB).
- Praxisrelevanz für Makler: Bei Auffälligkeiten wie Feuchtigkeitsflecken, modrigem Geruch oder verformten Holzbauteilen sollte der Makler auf eine fachliche Prüfung durch einen Sachverständigen hinwirken, bevor das Objekt vermarktet wird, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Beispiel aus der Praxis
Bei der Besichtigung eines unsanierten Altbaus fällt ein Makler ein watteartiges, weißliches Geflecht hinter einer losen Kellerverkleidung auf, begleitet von modrigem Geruch. Ein hinzugezogener Sachverständiger bestätigt Echten Hausschwamm im Deckenbalken. Der Verkäufer muss den Befall im Kaufvertrag offenlegen, da er sonst wegen arglistiger Täuschung haftet.
Rechtsgrundlage
- § 434 BGB – Sachmangelbegriff; erheblicher Substanzschaden wie Hausschwammbefall stellt regelmäßig einen Sachmangel dar.
- § 442, § 444 BGB – Kenntnis des Käufers bzw. Ausschluss der Gewährleistung; Haftung bei arglistigem Verschweigen bekannter Mängel bleibt bestehen.
- DIN 68800 – Norm zum Holzschutz im Hochbau, technische Grundlage für Diagnose und Sanierung.