Modernisierungsmieterhöhung
Auch: § 559 BGB · Mieterhöhung nach Modernisierung
Die Modernisierungsmieterhöhung ist das gesetzliche Recht des Vermieters, nach Durchführung baulicher Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um einen Anteil der dafür aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Sie erfolgt einseitig durch schriftliche Erklärung und ist von der regulären Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu unterscheiden.
Ausführliche Erklärung
Die Modernisierungsmieterhöhung ist neben der Mieterhöhung nach § 558 BGB das zweite zentrale Erhöhungsinstrument und in der Praxis besonders konfliktträchtig, weil sie unabhängig vom Mietspiegel wirkt:
- Abgrenzung Modernisierung – Instandhaltung: Nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern oder nachhaltig Endenergie bzw. Wasser einsparen (§ 555b BGB), berechtigen zur Mieterhöhung. Reine Instandsetzung (Beseitigung von Mängeln, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands) berechtigt nicht zur Erhöhung.
- Erklärung und Wirksamkeitsvoraussetzungen: Die Erhöhungserklärung muss in Textform erfolgen, die Berechnung nachvollziehbar darlegen und dem Mieter zugehen (§ 559b BGB). Sie wirkt regelmäßig mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.
- Verhältnis zur Ankündigung: Ohne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB verzögert sich die Wirksamkeit der Mieterhöhung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB) – ein häufiger Streitpunkt in der Praxis.
- Kappungsgrenze (seit 2019): Die Miete darf durch Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von sechs Jahren höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter steigen; lag die Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter, gilt eine Kappung auf 2 Euro pro Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB).
- Sonderkündigungsrecht des Mieters: Nach Zugang der Erhöhungserklärung kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB), um der Erhöhung zu entgehen.
- Praxisrelevanz für Makler: Die formal korrekte, fristgerechte und rechnerisch nachvollziehbare Erhöhungserklärung ist entscheidend – Fehler bei der Kostenaufteilung, der Abgrenzung zu Instandhaltungsanteilen oder der Kappungsgrenze führen häufig zur teilweisen Unwirksamkeit.
Beispiel aus der Praxis
Nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage mit Kosten von 30.000 Euro für ein Achtparteienhaus entfallen auf eine 80 m² große Wohnung anteilig 3.000 Euro modernisierungsbedingte Kosten. Der Vermieter darf davon 8 % (240 Euro) jährlich, also 20 Euro monatlich, als Mieterhöhung geltend machen – begrenzt durch die Kappungsgrenze von maximal 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
Rechtsgrundlage
- § 559 BGB – Grundnorm der Mieterhöhung nach Modernisierung, Berechnungsmaßstab (8 % der Kosten), Kappungsgrenze.
- § 559b BGB – Form und Wirksamkeitsvoraussetzungen der Erhöhungserklärung.
- § 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren bei Modernisierungsmaßnahmen mit geringem Aufwand (Bagatellgrenze).