Vollkeller
Auch: Kellergeschoss · Vollunterkellerung
Ein Vollkeller bezeichnet ein Kellergeschoss, das flächendeckend unter dem gesamten Grundriss des Hauses liegt – im Gegensatz zum Teilkeller, der nur einen Teilbereich unterkellert. Er bietet zusätzlichen Nutz- und Stauraum und beeinflusst Baukosten sowie Wohnwert.
Ausführliche Erklärung
Der Vollkeller ist bautechnisch aufwendiger und teurer als eine Bodenplatte ohne Unterkellerung oder ein Teilkeller, da die komplette Grundfläche ausgehoben, abgedichtet und mit tragenden Kellerwänden versehen werden muss. Für Makler ist die Unterscheidung wichtig, weil sie unmittelbar die nutzbare Fläche und damit den Immobilienwert beeinflusst:
- Nutzung: Klassisch für Heizungsraum, Hauswirtschaftsraum, Lager-, Hobby- oder Fitnessräume sowie Kellerersatzraum bei fehlendem Dachboden. Bei entsprechendem Ausbaustandard (Deckenhöhe, Fenster, Dämmung) kann ein Vollkeller auch als vollwertige Wohnfläche zählen.
- Flächenanrechnung: Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Kellerräume grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, es sei denn, sie sind baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt und entsprechend ausgestattet (Fenster, Deckenhöhe, Heizung). Bei der Objektbewertung ist dies ein häufiger Streitpunkt.
- Feuchtigkeit/Abdichtung: Die Qualität der Abdichtung (Bitumen-, Kunststoffbahnen, WU-Beton "weiße Wanne") ist ein zentrales Prüfkriterium bei Bestandsimmobilien; feuchte Keller mindern den Wert erheblich.
- Bauform: Ein Vollkeller kann als "warmer" Keller (beheizt, gedämmt, Teil der thermischen Hülle) oder "kalter" Keller (ungedämmt, reiner Nutzkeller) ausgeführt sein – relevant für den Energieausweis.
Bei Bestandsobjekten ohne Unterkellerung (Bodenplatte) fehlt entsprechend Stauraum, was insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern als Minderungsargument in Preisverhandlungen genutzt wird.
Beispiel aus der Praxis
Ein freistehendes Einfamilienhaus wird mit Vollkeller angeboten, der einen ausgebauten Hobbyraum, den Heizungsraum sowie zwei Lagerräume umfasst. Im Exposé wird die zusätzliche Nutzfläche von rund 90 m² gesondert von der Wohnfläche ausgewiesen, da die Räume nicht die Anforderungen der WoFlV erfüllen.
Rechtsgrundlage
Keine eigenständige gesetzliche Definition. Relevant sind die DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen, Abgrenzung Nutzfläche/Kellergeschoss) sowie die Wohnflächenverordnung (WoFlV) für die Frage der Anrechnung auf die Wohnfläche.