Vollstreckungsschuldner

Der Vollstreckungsschuldner steht im Zentrum jedes Zwangsversteigerungsverfahrens; für Makler, die mit Notverkäufen, Zwangsversteigerungsobjekten oder Beratung überschuldeter Eigentümer befasst sind, ist die Rolle des Schuldners in mehrfacher Hinsicht relevant:

• Voraussetzungen der Vollstreckung: Der Gläubiger benötigt einen vollstreckbaren Titel gegen den Schuldner (z. B. vollstreckbare notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel bei Grundschulden, § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, oder ein rechtskräftiges Urteil) sowie in der Regel die Zustellung des Titels (§ 750 ZPO), bevor die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden kann.
• Rechte des Schuldners im Verfahren: Der Schuldner wird über die Anordnung der Zwangsversteigerung informiert, kann gegen den Beschluss Erinnerung einlegen (§ 766 ZPO) und hat das Recht, das Verfahren durch Zahlung der Schuld oder durch einen freihändigen Verkauf – meist mit Zustimmung des Gläubigers – bis kurz vor dem Termin abzuwenden.
• Freihändiger Verkauf als Alternative: In der Praxis versuchen viele Schuldner, bis kurz vor dem Versteigerungstermin einen freihändigen Verkauf über einen Makler zu erzielen, da dieser regelmäßig einen höheren Erlös erbringt als die Zwangsversteigerung. Der Gläubiger muss dem freihändigen Verkauf zustimmen bzw. das Verfahren einstweilen einstellen lassen (§ 30 ZVG, "einstweilige Einstellung").
• Räumung nach Zuschlag: Bleibt der bisherige Eigentümer (Vollstreckungsschuldner) nach dem Zuschlag im Objekt wohnen, kann der Ersteher aus dem Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel vollstrecken (§ 93 ZVG), ohne einen gesonderten Räumungstitel erwirken zu müssen.
• Praxisrelevanz für Makler: Wer für einen Schuldner tätig wird, sollte frühzeitig auf die Möglichkeit des freihändigen Verkaufs zur Vermeidung der Zwangsversteigerung hinweisen – ein deutlich besserer Weg zur Werterhaltung als der oft niedrigere Versteigerungserlös.

Ein Eigentümer gerät mit den Raten seines Darlehens in Rückstand. Die finanzierende Bank betreibt daraufhin als Gläubigerin die Zwangsversteigerung seines Hauses; er ist damit Vollstreckungsschuldner im Verfahren. Kurz vor dem Versteigerungstermin gelingt es ihm mithilfe eines Maklers, das Haus freihändig zu einem höheren Preis zu verkaufen, sodass die Bank dem Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens zustimmt.