Nebenkostenvorauszahlung
Auch: Vorauszahlung Nebenkosten · Betriebskostenvorauszahlung
Die Nebenkostenvorauszahlung ist der Betrag, den ein Mieter zusätzlich zur Grundmiete monatlich im Voraus für die Betriebskosten zahlt. Sie dient als Abschlag auf die tatsächlich entstehenden Kosten und wird durch die jährliche Nebenkostenabrechnung mit dem realen Verbrauch bzw. Aufwand abgeglichen.
Ausführliche Erklärung
Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass Betriebskosten entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Bei der Vorauszahlungsvariante zahlt der Mieter monatlich einen geschätzten Abschlagsbetrag; nach Ablauf des Abrechnungszeitraums – in der Regel ein Kalenderjahr – erstellt der Vermieter eine Abrechnung, aus der sich ein Nachzahlungs- oder Erstattungsbetrag ergeben kann.
Für diese Abrechnung gilt eine gesetzliche Frist: Nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugehen lassen. Versäumt er diese Frist schuldhaft, kann er Nachforderungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Umgekehrt muss auch der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach deren Zugang erheben, andernfalls sind sie in der Regel ausgeschlossen.
Stellt sich heraus, dass die vereinbarte Vorauszahlung erkennbar zu niedrig oder zu hoch bemessen ist, kann jede Partei nach einer Abrechnung eine Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangen (§ 560 Abs. 4 BGB). Die Vorauszahlung ist damit ein flexibles Instrument, das im Gegensatz zur Betriebskostenpauschale eine nachträgliche, verbrauchs- bzw. kostengenaue Abrechnung ermöglicht.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt monatlich 180 Euro Nebenkostenvorauszahlung zusätzlich zur Kaltmiete. Die Jahresabrechnung des Vermieters weist tatsächliche Betriebskosten von 2.400 Euro aus, während 2.160 Euro Vorauszahlung geleistet wurden. Der Mieter muss 240 Euro nachzahlen. Da der Vermieter die Abrechnung erst 14 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellt, kann er die Nachforderung nicht mehr durchsetzen.