Vorbehalt bei Abnahme
Auch: Mängelvorbehalt · Abnahme unter Vorbehalt
Der Vorbehalt bei Abnahme ist die ausdrückliche Erklärung des Auftraggebers, dass er das Bauwerk zwar abnimmt, sich aber seine Rechte wegen bereits bekannter und benannter Mängel ausdrücklich vorbehält. Ohne diesen Vorbehalt können Ansprüche wegen bekannter Mängel bei der Abnahme verloren gehen.
Ausführliche Erklärung
Die Abnahme hat erhebliche rechtliche Konsequenzen: Sie löst die Fälligkeit der Vergütung aus, kehrt die Beweislast für Mängel zulasten des Auftraggebers um und setzt die Gewährleistungsfrist in Gang. Zugleich gilt: Nimmt der Auftraggeber ein Werk vorbehaltlos ab, obwohl ihm ein Mangel bereits bekannt ist, verliert er nach § 640 Abs. 3 BGB grundsätzlich seine Mängelrechte hinsichtlich dieses bekannten Mangels (Ausnahme: Recht auf Nacherfüllung bleibt regelmäßig bestehen, verloren gehen aber insbesondere Rücktritts- und Minderungsrechte für diesen konkreten Mangel).
Um dies zu vermeiden, erklärt der Auftraggeber bei der Abnahme einen Vorbehalt: Er benennt die bereits erkannten Mängel konkret (Art, Ort, Umfang) im Abnahmeprotokoll und behält sich ausdrücklich vor, seine Rechte wegen dieser Mängel weiterhin geltend zu machen. Wichtige Punkte für die Praxis:
- Konkretisierung erforderlich: Ein pauschaler Vorbehalt ("Es bestehen noch Mängel") reicht nach überwiegender Auffassung nicht aus; die Mängel müssen so genau bezeichnet werden, dass der Auftragnehmer erkennen kann, worauf sich der Vorbehalt bezieht.
- Nur für bekannte Mängel nötig: Für zum Zeitpunkt der Abnahme unentdeckte (verdeckte) Mängel ist kein Vorbehalt erforderlich – hier bleiben die Mängelrechte auch ohne ausdrückliche Erklärung erhalten, solange die Gewährleistungsfrist läuft.
- VOB/B-Besonderheit: Nach § 12 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B müssen wesentliche Mängel bei der Abnahme vorbehalten werden, sonst gelten sie ebenfalls als "abgenommen"; bei unwesentlichen Mängeln kann die Abnahme dennoch erfolgen, die Mängelrechte bleiben ohne gesonderten Vorbehalt eingeschränkt bestehen, sofern sie im Protokoll aufgenommen wurden.
Für Makler ist dieser Begriff vor allem bei der Begleitung von Bauträgerkäufern relevant: Sie sollten Käufern dringend raten, festgestellte Mängel bei der Übergabe/Abnahme konkret zu benennen und den Vorbehalt schriftlich im Protokoll zu dokumentieren – idealerweise mit fachkundiger Unterstützung durch einen Bausachverständigen.
Beispiel aus der Praxis
Bei der Wohnungsübergabe stellt der Käufer eine schiefe Fliese im Bad fest. Er nimmt die Wohnung dennoch ab, lässt aber den Mangel "schiefe Bodenfliese im Bad, ca. 30x30 cm neben der Dusche" mit Foto und Fristsetzung zur Nachbesserung ausdrücklich im Abnahmeprotokoll vermerken. Damit bleibt sein Nachbesserungsanspruch trotz Abnahme erhalten.
Rechtsgrundlage
- § 640 Abs. 3 BGB – Ausschluss der Mängelrechte bei vorbehaltloser Abnahme trotz Kenntnis des Mangels.
- § 12 Abs. 5 Nr. 3 VOB/B – Erfordernis des Vorbehalts wesentlicher Mängel bei VOB-Bauverträgen.