Vorgetäuschter Eigenbedarf
Auch: Fingierter Eigenbedarf · Scheineigenbedarf · Missbräuchliche Eigenbedarfskündigung
Von vorgetäuschtem Eigenbedarf spricht man, wenn ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, obwohl der behauptete Nutzungswunsch tatsächlich nicht vorliegt oder nach dem Auszug des Mieters gar nicht realisiert wird. Dies ist rechtsmissbräuchlich und kann erhebliche Schadensersatzpflichten auslösen.
Ausführliche Erklärung
Die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist einer der häufigsten und zugleich streitanfälligsten Kündigungsgründe im Wohnraummietrecht. Rechtsmissbrauch liegt insbesondere in folgenden Konstellationen vor:
- Kein tatsächlicher Nutzungswunsch: Der Vermieter oder der benannte Angehörige hatte zu keinem Zeitpunkt ernsthaft die Absicht, in die Wohnung einzuziehen; die Kündigung dient in Wahrheit anderen Zwecken (z. B. Verkauf der leeren Wohnung zu einem höheren Preis, Loswerden eines unliebsamen Mieters).
- Wegfall nach Auszug: Zieht der begünstigte Angehörige nach Auszug des Mieters tatsächlich nicht ein oder wird die Wohnung kurz darauf anderweitig vermietet oder verkauft, spricht dies als Indiz stark für einen vorgetäuschten Eigenbedarf – die Rechtsprechung erleichtert dem ehemaligen Mieter in solchen Fällen die Beweisführung erheblich (BGH-Rechtsprechung zur "sekundären Darlegungslast" des Vermieters).
- Nachträglicher Wegfall des Bedarfs: Entfällt der Eigenbedarf nach Ausspruch der Kündigung, aber noch vor Auszug des Mieters, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter hierüber zu informieren und ihm ggf. die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten; unterlässt er dies, drohen ebenfalls Schadensersatzansprüche.
- Rechtsfolgen für den Vermieter: Stellt sich der Eigenbedarf als vorgetäuscht heraus, kann der Mieter Schadensersatz nach § 280 BGB verlangen – etwa für Umzugskosten, Maklerkosten der Ersatzwohnung, Mietdifferenz zur neuen, teureren Wohnung sowie in gravierenden Fällen sogar für entgangene Vorteile aus der bisherigen Wohnsituation.
- Beweislast: Grundsätzlich muss der Mieter den Rechtsmissbrauch darlegen; wegen der Informationsasymmetrie trifft den Vermieter jedoch eine gesteigerte Darlegungslast, insbesondere wenn Indizien für einen vorgetäuschten Bedarf vorliegen.
Für Makler ist dieses Thema besonders sensibel: Wird ein Makler in die Formulierung oder Kommunikation einer Eigenbedarfskündigung eingebunden, muss er auf eine wahrheitsgemäße und belastbare Darstellung des Nutzungswunsches achten. Die Beteiligung an einer erkennbar vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung kann auch für den Makler haftungsrechtliche und berufsrechtliche Konsequenzen haben.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt seinem Mieter wegen angeblichen Eigenbedarfs seiner Tochter. Nach dem Auszug des Mieters steht die Wohnung jedoch monatelang leer und wird schließlich zu einem deutlich höheren Mietpreis neu inseriert. Der ehemalige Mieter kann in diesem Fall erfolgreich Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend machen.
Rechtsgrundlage
- § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – Grundnorm der Eigenbedarfskündigung, deren missbräuchliche Nutzung den vorgetäuschten Eigenbedarf begründet.
- § 573 Abs. 3 BGB – Pflicht zur Angabe der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben.
- § 280 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung, Grundlage für Ersatzansprüche des Mieters bei nachgewiesenem Rechtsmissbrauch.