Vorkaufsrecht bei landwirtschaftlichen Grundstücken

Der Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke unterliegt in Deutschland grundsätzlich der Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG). Nach § 9 GrdstVG darf die Genehmigung versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeutet, das Grundstück unwirtschaftlich verkleinert würde oder der Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Liegt ein solcher Versagungsgrund vor, kann anstelle der Versagung – gestützt auf das Reichssiedlungsgesetz – der zuständigen Siedlungsgesellschaft bzw. -behörde ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden: Sie kann anstelle des ursprünglichen Käufers in den Kaufvertrag zu den vereinbarten Bedingungen eintreten, typischerweise um die Fläche einem aufstockungsbedürftigen Landwirt zuzuweisen.

Für Makler bedeutet dies praktisch: Ein Grundstückskaufvertrag über landwirtschaftliche Flächen ist erst mit Erteilung der Genehmigung (bzw. Nichtausübung des Vorkaufsrechts) endgültig wirksam. Bis zur Entscheidung der Genehmigungsbehörde – häufig das Landwirtschaftsamt bzw. eine Siedlungsbehörde – bleibt der Vertrag schwebend unwirksam. Die Regelung dient dem Erhalt lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebsstrukturen und soll verhindern, dass Agrarflächen zu spekulativen Preisen an landwirtschaftsfremde Käufer gehen, während ortsansässige Betriebe Flächen zur Existenzsicherung benötigen.

Ein Landwirt verkauft eine 8 Hektar große Ackerfläche zu einem Preis deutlich über dem regional üblichen Bodenrichtwert an einen branchenfremden Kapitalanleger. Die Genehmigungsbehörde sieht darin ein grobes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Grundstückswert. Statt die Genehmigung zu versagen, räumt sie der Siedlungsgesellschaft ein Vorkaufsrecht ein, die daraufhin zu den vereinbarten Konditionen in den Vertrag eintritt und die Fläche an einen aufstockungswilligen ortsansässigen Landwirt weitergibt.