Werbungskosten bei Vermietung
Auch: Werbungskosten Vermietung und Verpachtung · absetzbare Kosten Vermietung
Werbungskosten sind bei Vermietungseinkünften alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Erzielung von Mieteinnahmen stehen – von der Gebäudeabschreibung über Schuldzinsen bis zu Reparaturen und Verwaltungskosten. Sie mindern die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit unmittelbar die Steuerlast des Vermieters.
Ausführliche Erklärung
Werbungskosten sind für Makler ein zentrales Beratungsthema bei Kapitalanlegern, da die Nettorendite einer vermieteten Immobilie maßgeblich von der steuerlichen Abzugsfähigkeit der laufenden Kosten abhängt.
Wichtigste Kategorien:
- Abschreibung (AfA): Die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt in der Regel 2 % p. a. (Baujahr ab 1925) bzw. 2,5 % (vor 1925) der Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudeanteils; für Neubauten ab Fertigstellung 2023 gilt eine erhöhte AfA von 3 % ("degressive AfA" zeitweise ebenfalls möglich, abhängig vom Jahr der Anschaffung/Herstellung). Der Bodenanteil ist nicht abschreibungsfähig.
- Schuldzinsen: Zinsen für Finanzierungsdarlehen der vermieteten Immobilie sind voll abzugsfähig, Tilgungsanteile dagegen nicht.
- Erhaltungsaufwand: Reparatur- und Instandhaltungskosten (Sofortabzug oder Verteilung nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre).
- Verwaltungskosten: Hausverwaltergebühren, Kontoführungsgebühren für das Mietkonto, Steuerberatungskosten für die Vermietungseinkünfte.
- Weitere Posten: Grundsteuer (soweit nicht auf den Mieter umgelegt), Versicherungsbeiträge, Fahrtkosten zum Objekt, Maklerprovision bei Neuvermietung, Kosten für Mietersuche und Inserate, Rechtsanwaltskosten bei Mietstreitigkeiten.
Abgrenzung zu Herstellungskosten: Kosten, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes über den ursprünglichen Zustand hinaus führen (z. B. Anbau, Aufstockung, Standardanhebung in mindestens drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster), gelten als Herstellungskosten und sind nur über die AfA verteilt abzugsfähig – ebenso die anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Überschreiten der 15 %-Grenze in den ersten drei Jahren nach Anschaffung.
Verlustverrechnung: Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften desselben Jahres verrechnet werden kann (§ 21 EStG i. V. m. allgemeinen Regeln) – dies macht vermietete Immobilien insbesondere in der Anfangsphase (hohe Zinsen, Sanierungskosten) steuerlich attraktiv.
Praxisrelevanz für Makler: Bei der Beratung von Kapitalanlegern sollte der Makler auf realistische Nettorenditen nach Steuern hinweisen und dabei zwischen sofort abzugsfähigen Werbungskosten und nur über AfA verteilbaren Herstellungskosten unterscheiden, da dies erheblichen Einfluss auf die Liquiditäts- und Steuerplanung des Käufers hat.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter erzielt 18.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr. Dem stehen 8.000 Euro AfA, 6.000 Euro Schuldzinsen, 1.500 Euro Verwaltungskosten und 2.000 Euro Reparaturaufwand gegenüber, insgesamt 17.500 Euro Werbungskosten. Es verbleiben nur 500 Euro steuerpflichtiger Überschuss, wodurch die tatsächliche Steuerlast gering ausfällt.