Widerspruch
Auch: Grundbuchwiderspruch
Der Grundbuchwiderspruch ist eine Eintragung im Grundbuch, die kundtut, dass eine bestehende Eintragung als unrichtig angesehen wird. Er verhindert, dass sich Dritte in Bezug auf die betroffene Eintragung auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Gutglaubensschutz) berufen können.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Widerspruch ein wichtiges Warnsignal bei der Prüfung eines Grundbuchauszugs:
- Funktion: Solange ein Widerspruch eingetragen ist, kann niemand gutgläubig ein Recht erwerben, das auf der als unrichtig bezeichneten Eintragung beruht (§ 892 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 899 BGB). Der Widerspruch "friert" faktisch den redlichen Erwerbsschutz zugunsten des tatsächlich Berechtigten ein, bis die Rechtslage geklärt ist.
- Eintragungsvoraussetzungen: Ein Widerspruch wird eingetragen entweder aufgrund einer Bewilligung des eingetragenen (vermeintlichen) Berechtigten, aufgrund einer einstweiligen Verfügung des Gerichts (§ 899 Abs. 2 BGB) oder von Amts wegen durch das Grundbuchamt, wenn dieses selbst einen Fehler bei einer Eintragung erkennt (§ 53 Abs. 1 GBO).
- Unterschied zur Vormerkung: Während die Vormerkung einen künftigen Anspruch auf eine Rechtsänderung sichert (z. B. Übereignungsanspruch des Käufers), sichert der Widerspruch die Berichtigung einer bereits bestehenden, aber unrichtigen Eintragung. Beide Institute schützen vor gutgläubigem Erwerb, haben aber unterschiedliche Anwendungsbereiche.
- Praxisrelevanz: Findet der Makler im Grundbuchauszug einen Widerspruch, deutet dies auf einen ungeklärten Eigentumsstreit hin (z. B. angefochtene Auflassung, streitige Erbfolge, gerichtlich geltend gemachte Rückübertragungsansprüche). Ein Verkauf ist in solchen Fällen regelmäßig erst nach Klärung des zugrunde liegenden Streits sinnvoll vermittelbar.
Beispiel aus der Praxis
Ein vermeintlicher Alleineigentümer wird im Grundbuch geführt, tatsächlich bestreitet jedoch ein Miterbe die Wirksamkeit der zugrunde liegenden Auflassung und erwirkt eine einstweilige Verfügung. Auf dieser Grundlage wird ein Widerspruch gegen die Eigentümereintragung im Grundbuch eingetragen. Ein potenzieller Käufer kann sich nun nicht mehr auf den guten Glauben an die Richtigkeit der Eigentümereintragung berufen.