Vormerkung
Auch: Auflassungsvormerkung
Die Vormerkung – bei Grundstückskäufen als Auflassungsvormerkung bezeichnet – ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf spätere Eigentumsübertragung sichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück zwischen Beurkundung und Umschreibung noch einmal wirksam verkauft oder anderweitig belastet.
Ausführliche Erklärung
Zwischen der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrags und der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen regelmäßig mehrere Wochen bis Monate. In dieser Zeit bleibt der Verkäufer formal noch Eigentümer und könnte das Grundstück theoretisch ein zweites Mal verkaufen oder mit Rechten belasten. Um den Käufer vor diesem Risiko zu schützen, beantragt der Notar unmittelbar nach Beurkundung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers.
Wirkung der Vormerkung:
- Relative Unwirksamkeit späterer Verfügungen (§ 883 Abs. 2 BGB): Verfügungen des Verkäufers nach Eintragung der Vormerkung, die den gesicherten Anspruch beeinträchtigen würden (z. B. ein Zweitverkauf oder eine neue Belastung ohne Zustimmung), sind dem Käufer gegenüber unwirksam.
- Rangwahrung: Die Vormerkung sichert dem späteren Eigentumserwerb den Rang zum Zeitpunkt ihrer Eintragung, auch wenn zwischenzeitlich andere Rechte eingetragen werden.
- Insolvenzschutz: Wird über das Vermögen des Verkäufers nach Eintragung der Vormerkung, aber vor Eigentumsumschreibung ein Insolvenzverfahren eröffnet, bleibt der Anspruch des Käufers gesichert (§ 106 InsO i. V. m. § 883 BGB).
- Berichtigungsanspruch: Wird die Vormerkung durch eine unzulässige Eintragung beeinträchtigt, kann der Käufer nach § 888 BGB die Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs verlangen.
Für den Makler ist die Vormerkung ein zentrales Vertrauenselement: Sie erklärt, warum Käufer schon kurz nach der Beurkundung – lange vor eigener Eigentümerstellung – ein wirksames Sicherungsrecht haben und den Vertrag nicht durch Handlungen des Verkäufers "verlieren" können. Sie wird nach Abschluss des Vollzugs (Eigentumsumschreibung) automatisch gelöscht, meist zusammen mit der endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers.
Beispiel aus der Praxis
Nach Beurkundung des Kaufvertrags über ein Grundstück beantragt der Notar sofort die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer. Wenige Wochen später versucht der Verkäufer, das Grundstück in wirtschaftlicher Not an einen anderen Interessenten zu verkaufen. Dieser Zweitverkauf ist dem ursprünglichen Käufer gegenüber unwirksam – seine Vormerkung schützt seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung.