Wohnflächenschlüssel
Auch: m²-Schlüssel · Flächenschlüssel · Verteilung nach Wohnfläche
Der Wohnflächenschlüssel verteilt die Betriebskosten eines Gebäudes im Verhältnis der Wohnfläche jeder Wohnung zur Gesamtwohnfläche aller Einheiten. Er ist der gesetzliche Regelverteilerschlüssel nach § 556a BGB, wenn Mietvertrag oder Teilungserklärung keinen anderen Maßstab festlegen.
Ausführliche Erklärung
Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zum Verteilerschlüssel, greift kraft Gesetzes § 556a Abs. 1 BGB: Die Betriebskosten sind nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen, es sei denn, es handelt sich um Kosten mit erfasstem Verbrauch (z. B. Wasser, Heizung über Zähler) – dort ist der Verbrauch bzw. die Verursachung maßgeblich.
Für den Makler relevant:
- Berechnungsgrundlage: Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt; Balkone, Terrassen und Dachschrägen gehen nur anteilig in die Berechnung ein, was bei der Objektbewertung und bei Nebenkostenprognosen zu berücksichtigen ist.
- Alternative Schlüssel: Mietvertraglich können auch andere Maßstäbe vereinbart werden, etwa Personenzahl (für verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser oder Müll) oder Miteigentumsanteile (in der WEG). Ohne Vereinbarung gilt jedoch stets der Wohnflächenschlüssel als Auffangregel.
- Änderung des Schlüssels: Nach § 556a Abs. 2 BGB kann der Vermieter den Verteilerschlüssel für verbrauchsabhängige Kosten durch einseitige Erklärung in Textform auf einen verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Maßstab umstellen, wenn er entsprechende Erfassungsgeräte einbaut.
- Fehlerquelle bei Abrechnungen: Häufigste Streitursache in der Nebenkostenabrechnung ist eine falsch berechnete oder veraltete Gesamtwohnfläche (z. B. nach Umbauten); Makler sollten bei Bestandsobjekten die zugrunde liegenden Flächenangaben plausibilisieren.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus mit 500 m² Gesamtwohnfläche verteilt die jährlichen Betriebskosten von 10.000 Euro nach Wohnfläche. Eine Wohnung mit 80 m² trägt somit 16 % der Gesamtkosten, also 1.600 Euro.
Rechtsgrundlage
- § 556a BGB – Regelt den gesetzlichen Regelverteilerschlüssel nach Wohnfläche sowie die Umstellungsmöglichkeit bei Verbrauchserfassung.
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Legt die verbindliche Berechnungsmethode für die Wohnfläche fest.