Wohnflächengrenze

Die Wohnflächengrenze ist Teil der Familienheim-Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG, die ausschließlich beim Erwerb durch Kinder (bzw. Kinder vorverstorbener Kinder) von Todes wegen gilt – bei der Vererbung an den Ehegatten oder Lebenspartner (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG) besteht dagegen keine Flächenbegrenzung.

Wesentliche Punkte für die Praxis:

• 200 Quadratmeter als Freigrenze pro Erwerb: Übersteigt die Wohnfläche des Familienheims 200 qm, bleibt nur der anteilige Wert bis zu dieser Grenze steuerfrei; der übersteigende Anteil wird nach dem Verhältnis der Flächen versteuert.
• Keine Kürzung des Grundstücks oder anderer Werte: Die Grenze betrifft ausschließlich die Wohnfläche des vom Erblasser selbst genutzten Wohnteils, nicht den gesamten Grundstückswert.
• Kumulierung bei mehreren Erben: Erben mehrere Kinder gemeinsam, gilt die 200-qm-Grenze grundsätzlich für den jeweiligen Erwerbsanteil des einzelnen Kindes.
• Zusammenspiel mit der Behaltensfrist: Auch für den steuerfreien Flächenanteil gilt die zehnjährige Selbstnutzungspflicht; wird die Selbstnutzung vorher ohne zwingenden Grund aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend.
• Ermittlung der Wohnfläche: Maßgeblich ist regelmäßig die Wohnflächenberechnung nach den üblichen Grundsätzen (Wohnflächenverordnung); Nebenräume wie Keller oder Garage zählen grundsätzlich nicht zur begünstigten Wohnfläche.

Für Makler ist die Wohnflächengrenze bei der Beratung von Erben mit größeren Einfamilienhäusern relevant: Übersteigt die Wohnfläche 200 qm deutlich, kann eine Erbschaftsteuerbelastung entstehen, die den Verkauf des geerbten Hauses erzwingt, wenn liquide Mittel zur Begleichung fehlen.

Eine Tochter erbt das Einfamilienhaus ihres verstorbenen Vaters mit 260 Quadratmetern Wohnfläche und zieht unverzüglich selbst ein. Für 200 qm bleibt der anteilige Wert steuerfrei, für die übersteigenden 60 qm (rund 23 % der Fläche) wird der entsprechende Wertanteil der Erbschaftsteuer unterworfen.