Wohnungserbbaurecht
Auch: Erbbau-Wohnungseigentum · Wohnungs-Erbbaurecht
Beim Wohnungserbbaurecht wird ein Erbbaurecht analog zum Wohnungseigentum in Anteile aufgeteilt, sodass mehrere Berechtigte jeweils Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung sowie einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Erbbaurecht besitzen. Es kombiniert die Struktur des Wohnungseigentums mit den Besonderheiten des Erbbaurechts.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Eigentumswohnungen auf Erbbaugrundstücken vermitteln, ist das Wohnungserbbaurecht eine wichtige, aber komplexe Rechtsform:
- Rechtsgrundlage: § 30 WEG erklärt die Vorschriften über das Wohnungseigentum für entsprechend anwendbar, wenn statt eines Eigentumsrechts am Grundstück ein Erbbaurecht besteht; das Wohnungserbbaurecht wird dadurch strukturell wie Wohnungseigentum behandelt, mit dem Unterschied, dass anstelle des Grundstückseigentums ein zeitlich befristetes Erbbaurecht tritt.
- Doppelstruktur: Es entsteht ein eigenes "Wohnungserbbaugrundbuch" für jede Einheit, in dem sowohl der Miteigentumsanteil am Erbbaurecht als auch das Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung eingetragen sind – vergleichbar dem klassischen Wohnungsgrundbuch, jedoch bezogen auf ein Erbbaurecht statt auf Volleigentum.
- Erbbauzins: Die Wohnungserbbauberechtigten zahlen anteilig den Erbbauzins an den Grundstückseigentümer (Erbbauverpflichteten), meist über die Eigentümergemeinschaft organisiert, ähnlich dem Hausgeld.
- Zeitliche Befristung: Da das zugrunde liegende Erbbaurecht zeitlich befristet ist (meist 75-99 Jahre), erlischt auch das Wohnungserbbaurecht mit Ablauf der Erbbaurechtslaufzeit bzw. bei Heimfall – ein zentraler Unterschied zum "normalen" Wohnungseigentum, das zeitlich unbegrenzt besteht.
- Wertermittlung und Finanzierbarkeit: Wohnungen auf Wohnungserbbaurecht sind regelmäßig günstiger im Kaufpreis, da kein Grundstücksanteil erworben wird, dafür aber laufender Erbbauzins anfällt; Banken finanzieren solche Einheiten oft nur eingeschränkt, insbesondere wenn die Restlaufzeit des Erbbaurechts kurz ist.
- Praxisrelevanz: Beim Verkauf muss der Makler über Restlaufzeit, Erbbauzinsanpassungsklauseln und die Heimfallregelung des zugrunde liegenden Erbbaurechtsvertrags informieren, da diese Faktoren die Finanzierbarkeit und den Wiederverkaufswert der Wohnung wesentlich beeinflussen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwölf Einheiten, die auf einem kirchlichen Erbbaugrundstück errichtet wurden. Jeder Eigentümer besitzt Sondereigentum an seiner Wohnung sowie einen entsprechenden Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Erbbaurecht und zahlt anteilig den jährlichen Erbbauzins an die Kirchengemeinde als Grundstückseigentümerin.
Rechtsgrundlage
- § 30 WEG – Entsprechende Anwendung der Wohnungseigentumsvorschriften auf Erbbaurechte.
- Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) – Regelt Inhalt, Bestellung, Erbbauzins und Heimfall des zugrunde liegenden Erbbaurechts.