Erbbaurechtsgesetz
Auch: ErbbauRG · Erbbaurechtsverordnung (frühere Bezeichnung)
Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) ist das Spezialgesetz, das sämtliche Regelungen zum Erbbaurecht enthält – von der Bestellung über die zulässigen Vertragsinhalte bis hin zu Heimfall, Verlängerung und Entschädigung bei Zeitablauf.
Ausführliche Erklärung
Das Gesetz stammt ursprünglich vom 15. Januar 1919 (als „Verordnung über das Erbbaurecht”, ErbbauVO) und wurde mit Wirkung zum 30. November 2007 durch das Zweite Gesetz zur Bereinigung von Bundesrecht im Zuständigkeitsbereich des Bundesministeriums der Justiz vom 23. November 2007 (BGBl. I S. 2614) in „Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG)” umbenannt; inhaltliche Änderungen waren damit nicht verbunden. Es steht neben dem BGB als eigenständiges Sachenrechtsgesetz.
Für den Makler wesentliche Regelungsbereiche des Gesetzes:
- § 1 ErbbauRG: Legaldefinition des Erbbaurechts als veräußerliches, vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben.
- §§ 2-8 ErbbauRG: Zulässiger Inhalt des Erbbaurechtsvertrags – hier dürfen die Parteien vom BGB abweichende Vereinbarungen treffen, z. B. zu Bauverpflichtung, Versicherung, Zustimmungserfordernissen bei Weiterveräußerung, Vorkaufsrecht des Eigentümers und Heimfallvoraussetzungen.
- § 2 Nr. 7 ErbbauRG: Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten, sofern vertraglich vereinbart (Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbauberechtigten zu verkaufen).
- § 9 ErbbauRG: Erbbauzins als Reallast.
- § 10 ErbbauRG: Rangstelle – das Erbbaurecht darf grundsätzlich nur an erster Rangstelle bestellt werden.
- § 11 ErbbauRG: Grundstücksgleichstellung – auf das Erbbaurecht finden die für Grundstücke geltenden Vorschriften entsprechend Anwendung (Grundbuchfähigkeit, Beleihbarkeit).
- §§ 12-13 ErbbauRG: Bestandteile des Erbbaurechts (das Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht des Grundstücks) und Fortbestand des Erbbaurechts bei Untergang des Bauwerks.
- § 14 ErbbauRG: Anlegung eines eigenen Grundbuchblatts (Erbbaugrundbuch).
- §§ 26-33 ErbbauRG: Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers bei schwerwiegenden Vertragsverstößen sowie Entschädigungsregeln bei Zeitablauf des Erbbaurechts.
Das ErbbauRG gibt den Vertragsparteien beim Erbbaurechtsvertrag erhebliche Gestaltungsfreiheit – viele praxisrelevante Punkte (Erbbauzinshöhe, Wertsicherungsklausel, Heimfallgründe, Verlängerungsoption, Entschädigungshöhe) sind daher nicht gesetzlich fest vorgegeben, sondern individuell im Vertrag zu regeln. Makler sollten deshalb bei Erbbaurechtsobjekten stets den konkreten Erbbaurechtsvertrag prüfen, nicht nur das Gesetz.
Beispiel aus der Praxis
Ein Notar entwirft einen Erbbaurechtsvertrag zwischen einer Stadt und einem Bauträger. Er orientiert sich dabei an den Vorgaben des ErbbauRG, insbesondere zu den zulässigen Heimfallgründen (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG) und zur Entschädigungspflicht bei Vertragsende (§ 27 ErbbauRG), gestaltet die konkrete Höhe des Erbbauzinses und der Wertsicherungsklausel aber frei nach den Vorstellungen der Vertragsparteien.
Rechtsgrundlage
- Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) – vollständige, spezialgesetzliche Regelung des Erbbaurechts, ergänzt durch die entsprechend anwendbaren Grundstücksvorschriften des BGB (§ 11 ErbbauRG).